Drei Geschwister erben gemeinsam das Elternhaus. Eine Person möchte darin wohnen, die beiden anderen möchten ihren Anteil in Geld erhalten. Was zunächst nach einer einfachen Rechnung aussieht, wird schnell zu einer größeren finanziellen Entscheidung: Welchen Wert hat die Immobilie tatsächlich? Welche Schulden gehören noch dazu? Wie hoch ist der faire Auszahlungsbetrag? Kann eine Person die anderen Geschwister mit einem Immobilienkredit auszahlen? Und welche Kosten entstehen durch Verlassenschaft, Grunderwerbsteuer, Grundbuch und eine mögliche neue Finanzierung?
Bei einer geerbten Immobilie sollten deshalb nicht einfach „Hauswert durch Anzahl der Geschwister“ gerechnet und anschließend Geld überwiesen werden. Zuerst müssen Erbquote, Nettovermögen der Verlassenschaft, Immobilienwert, bestehende Kredite, sonstige Vermögenswerte und die rechtliche Gestaltung der Erbteilung geklärt werden.
Auch die Alternative gehört auf den Tisch: Vielleicht ist die Übernahme finanziell sinnvoll. Vielleicht wäre ein gemeinsamer Verkauf sauberer. Bei einer vermietbaren Wohnung kann wiederum das Behalten und Vermieten eine Option sein. Entscheidend ist, dass alle Beteiligten mit denselben Zahlen rechnen.
Immobilie geerbt: Was zuerst geklärt werden muss
Eine Immobilie geht nicht dadurch endgültig auf eine bestimmte Person über, dass sich die Familie unmittelbar nach dem Todesfall darauf verständigt. Zunächst wird die Verlassenschaft in einem gerichtlichen Verlassenschaftsverfahren abgewickelt. Dabei wird geklärt, wer erbt, zu welchen Quoten geerbt wird und welche Vermögenswerte und Schulden vorhanden sind.
Nach Abschluss des Verfahrens ergeht der Einantwortungsbeschluss. Darin wird festgehalten, wer zu welcher Quote erbt. Für eine geerbte Liegenschaft ist dieser Beschluss unter anderem für die anschließende Grundbuchseintragung wesentlich.
Erbe, Miterbe und Pflichtteil nicht verwechseln
| Position | Was besteht? | Bedeutung für die Immobilie |
|---|---|---|
| Alleinerbe | Eine Person erbt die Verlassenschaft. | Die Immobilie kann dieser Person zufallen; Pflichtteile anderer Personen können trotzdem zu berücksichtigen sein. |
| Miterbe | Mehrere Personen erben nach bestimmten Quoten. | Die Immobilie gehört zur gemeinsamen Erbmasse und muss im Rahmen der Erbteilung zugeordnet werden. |
| Pflichtteilsberechtigte Person | Geldforderung gegen die Erbinnen bzw. Erben. | Ein Pflichtteil vermittelt nicht automatisch einen Miteigentumsanteil am Haus. |
| Vermächtnisnehmer:in | Anspruch auf einen bestimmten vermachten Vermögenswert. | Die konkrete Abwicklung hängt von Testament, Verlassenschaft und rechtlicher Gestaltung ab. |
Der Unterschied ist für die Finanzierung wichtig. „Meine Schwester muss ausgezahlt werden“ kann rechtlich bedeuten, dass sie Miterbin ist und im Rahmen der Erbteilung eine Ausgleichszahlung erhält. Es kann aber auch um einen bloßen Pflichtteilsanspruch gehen. Der Pflichtteil ist grundsätzlich eine Geldforderung und beträgt die Hälfte der gesetzlichen Erbquote.
Deshalb sollte vor jeder Finanzierung klar sein: Wer hat welchen Anspruch – und worauf?
Vor der Übernahme auch die Schulden prüfen
Zum Nachlass gehören nicht nur Vermögenswerte. Auch Schulden müssen berücksichtigt werden. Gerade bei Immobilien können noch Wohnkredite, Hypotheken, offene Sanierungsrechnungen oder andere Verpflichtungen vorhanden sein.
Eine wichtige Entscheidung ist daher die Erbantrittserklärung. Bei einer unbedingten Erbantrittserklärung kann die Haftung für Nachlassschulden unbeschränkt auch das eigene Vermögen treffen. Eine bedingte Erbantrittserklärung begrenzt das Haftungsrisiko grundsätzlich auf den Wert der Aktiva der Verlassenschaft und auf den Anteil entsprechend der Erbquote.
- Grundbuch prüfen: Welche Pfandrechte, Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Dienstbarkeiten oder Belastungs- und Veräußerungsverbote sind eingetragen?
- Tatsächliche Kreditschuld abfragen: Ein eingetragenes Pfandrecht entspricht nicht zwingend der aktuell offenen Kreditsumme.
- Weitere Verbindlichkeiten erfassen: Offene Rechnungen, Steuern, Betriebskosten oder sonstige Schulden gehören in die Gesamtrechnung.
- Versicherung kontrollieren: Bei einem geerbten Haus sollte früh geklärt werden, welcher Gebäude- beziehungsweise Eigenheimschutz aktuell besteht. Dazu passt unser Ratgeber zur Gebäudeversicherung in Österreich.
- Zustand des Gebäudes prüfen: Dach, Heizung, Leitungen, Fenster, Elektrik, Fassade und Feuchtigkeit können die wirtschaftliche Entscheidung wesentlich verändern.
Geschwister auszahlen: Welcher Immobilienwert ist fair?
Der größte Streitpunkt ist häufig nicht die Erbquote, sondern der Wert des Hauses oder der Wohnung. Eine Person erinnert sich an den alten Kaufpreis, eine andere orientiert sich an Immobilienportalen und die dritte hat bereits mit einem Makler gesprochen. Gleichzeitig bewertet die Bank das Objekt möglicherweise noch einmal anders.
Für eine saubere Entscheidung müssen mehrere Werte getrennt werden.
| Wert | Wofür er wichtig ist | Warum er abweichen kann |
|---|---|---|
| Verkehrswert / Marktwert | Wirtschaftliche Grundlage für eine faire Erbteilung oder einen Verkauf. | Lage, Zustand, Nachfrage, Größe, Rechte, Vermietung und Sanierungsbedarf beeinflussen den erzielbaren Preis. |
| Grundstückswert | Steuerliche Bemessungsgrundlage in bestimmten Fällen der Grunderwerbsteuer. | Wird nach gesetzlich vorgesehenen Verfahren ermittelt und ist nicht automatisch ident mit dem Marktwert. |
| Einheitswert | Steuer- und gebührenrechtliche Bedeutung in bestimmten Konstellationen. | Kein aktueller Marktpreis der Immobilie. |
| Bank-/Sicherheitenwert | Entscheidend dafür, wie eine Bank das Objekt als Kreditsicherheit beurteilt. | Banken berücksichtigen eigene Bewertungsverfahren, Risiken und Verwertbarkeit. |
| Versicherungswert | Relevant für Wiederherstellung und Versicherungsschutz. | Ist kein geeigneter Maßstab für die Auszahlung von Miterben. |
Für die Auszahlung innerhalb der Familie ist ein nachvollziehbarer Verkehrswert meist die sinnvollste wirtschaftliche Ausgangsbasis. Bei größeren Beträgen kann ein unabhängiges Verkehrswertgutachten Konflikte vermeiden. Sinnvoll ist, bereits vorher gemeinsam festzulegen, wer die Bewertung beauftragt und welcher Bewertungsstichtag verwendet werden soll.
Eine Bankbewertung sollte nicht mit diesem Familienwert gleichgesetzt werden. Eine Bank kann ein Objekt aus Sicherheiten- und Risikogründen niedriger ansetzen. Warum das passieren kann und wie damit umzugehen ist, erklärt unser Beitrag Bank bewertet Immobilie niedriger als den Kaufpreis.
Was den Wert einer geerbten Immobilie reduzieren kann
- Sanierungsbedarf: Dach, Heizung, Fenster, Fassade oder Elektrik können hohe Investitionen verursachen.
- Wohn- oder Fruchtgenussrechte: Bestehende Nutzungsrechte können Verfügbarkeit und Marktwert deutlich beeinflussen.
- Vermietung: Ein bestehendes Mietverhältnis kann die freie Nutzung einschränken und muss rechtlich sowie wirtschaftlich berücksichtigt werden.
- Pfandrechte und Kredite: Die tatsächliche Restschuld reduziert wirtschaftlich den Nettovermögenswert.
- Baurechtliche Probleme: Nicht genehmigte Zubauten oder fehlende Unterlagen können Bewertung und Finanzierung erschweren.
- Grundstücksrisiken: Hochwasser, Altlasten, Zufahrt, Dienstbarkeiten oder problematische Widmung können relevant sein.
- Wohnungseigentum: Hohe zukünftige Sanierungskosten der Eigentümergemeinschaft können den wirtschaftlichen Wert beeinflussen.
Auszahlungsbetrag richtig berechnen
Wenn das Haus der wesentliche Vermögenswert ist und drei Geschwister zu gleichen Teilen erben, lautet die einfache Denkweise häufig:
Verkehrswert ÷ 3 = Anteil je Geschwister.
Das funktioniert aber nur, wenn keine Schulden, weiteren Vermögenswerte oder besonderen Erbquoten bestehen.
Eine bessere vereinfachte Formel lautet:
Nettovermögen der Verlassenschaft = Vermögenswerte – Schulden – relevante Verlassenschaftskosten
Erst dieser Nettovermögenswert wird entsprechend der tatsächlichen Erbquoten verteilt.
Beispiel 1: Drei Geschwister, Haus und bestehender Kredit
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert des Hauses | 450.000 Euro |
| Offener Immobilienkredit | -60.000 Euro |
| Vereinfachter Nettovermögenswert | 390.000 Euro |
| Erbquote je Kind | 1/3 |
| Wirtschaftlicher Anteil je Kind | 130.000 Euro |
| Auszahlung an zwei Geschwister | 260.000 Euro |
Übernimmt eine Person wirtschaftlich das Haus samt 60.000 Euro Restschuld und zahlt die beiden anderen jeweils mit 130.000 Euro aus, verbleibt ihr in diesem stark vereinfachten Beispiel ebenfalls ein Nettoanteil von 130.000 Euro.
In der Praxis muss zusätzlich geklärt werden, wie die bestehende Finanzierung rechtlich weiterläuft. Eine familieninterne Vereinbarung ersetzt keine Zustimmung der Bank zu einer Vertragsänderung oder Entlassung anderer Kreditnehmer:innen.
Beispiel 2: Zusätzliches Geld in der Verlassenschaft
Der Auszahlungsbetrag kann deutlich niedriger werden, wenn neben dem Haus auch Bankguthaben oder andere Vermögenswerte vorhanden sind.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Haus | 450.000 Euro |
| Bankguthaben | 90.000 Euro |
| Immobilienkredit | -60.000 Euro |
| Vereinfachter Nettonachlass | 480.000 Euro |
| Anteil je Geschwister bei 1/3 | 160.000 Euro |
Wenn die beiden Geschwister jeweils 45.000 Euro aus dem vorhandenen Bankguthaben erhalten, fehlen ihnen bis zu ihrem wirtschaftlichen Anteil jeweils noch 115.000 Euro. Die Person, die das Haus übernimmt, müsste in diesem vereinfachten Beispiel daher insgesamt 230.000 Euro zusätzlich auszahlen – nicht 300.000 Euro und auch nicht zwei Drittel des reinen Immobilienwerts.
Genau deshalb sollte immer die gesamte Verlassenschaft gerechnet werden.
Miterben auszahlen: Wie lässt sich die Summe finanzieren?
Die Auszahlung von Geschwistern kann eine klassische Immobilienfinanzierung sein. Statt einen Kaufpreis an eine fremde Verkäuferseite zu bezahlen, wird Kapital benötigt, um einen oder mehrere Miterben beziehungsweise einen Pflichtteilsanspruch abzufinden und die Immobilie selbst zu behalten.
Für die Bank sind dabei vor allem vier Fragen entscheidend:
- Wie viel ist die Immobilie als Sicherheit wert?
- Wie hoch ist der tatsächlich benötigte Auszahlungsbetrag?
- Welche bestehenden Kredite und Pfandrechte bleiben bestehen?
- Ist die neue Gesamtbelastung mit dem Einkommen dauerhaft leistbar?
Unser Immobilienkredit-Vergleich für Österreich erklärt Eigenmittel, Beleihung, Kreditrate, Fixzins, Laufzeit und die wichtigsten Unterlagen. Dort wird die Finanzierung einer Familienauszahlung ausdrücklich als möglicher Spezialfall eingeordnet.
Wie Banken eine Auszahlung von Geschwistern betrachten können
| Faktor | Warum er wichtig ist |
|---|---|
| Verkehrswert / Bankwert | Bestimmt, welchen Sicherheitenwert die Bank anerkennt. |
| Auszahlungsbetrag | Legt den zusätzlichen Finanzierungsbedarf fest. |
| Bestehende Restschuld | Muss in die Gesamtverschuldung eingerechnet oder refinanziert werden. |
| Einkommen | Die monatliche Kreditrate muss langfristig leistbar sein. |
| Eigenmittel | Können Auszahlungsbedarf und Beleihung reduzieren. |
| Sanierungsbedarf | Zusätzliche Investitionen müssen von Anfang an berücksichtigt werden. |
| Weitere Sicherheiten | Können bei komplexeren Fällen relevant sein. |
Auszahlungssumme als Immobilienfinanzierung berechnen
Wenn Immobilienwert, Restschuld und Auszahlungsbetrag bereits grob feststehen, kann eine erste Kreditrechnung zeigen, welche Monatsrate aus der Übernahme entstehen würde. Der Wohnkreditrechner von OPTIFIN berechnet anhand von Kreditsumme, Zinssatz und Laufzeit eine erste Rate beziehungsweise mögliche Kreditsumme.
Das Ergebnis ist eine Orientierung und keine Kreditzusage. Die tatsächliche Finanzierung hängt unter anderem von Einkommen, Haushaltsrechnung, Immobilienwert, bestehenden Verpflichtungen, Bonität und Bank ab.
Beispiel: 260.000 Euro Geschwister auszahlen
Aus dem ersten Beispiel werden 260.000 Euro zur Auszahlung der beiden Geschwister benötigt. Zusätzlich besteht ein alter Immobilienkredit von 60.000 Euro.
| Finanzierungsposition | Beispiel |
|---|---|
| Auszahlung Geschwister | 260.000 Euro |
| Bestehende Restschuld | 60.000 Euro |
| Möglicher gesamter Finanzierungsbedarf | bis zu 320.000 Euro |
| Verkehrswert Immobilie | 450.000 Euro |
Ob die bestehende Restschuld weitergeführt oder mit der neuen Finanzierung abgelöst wird, muss mit der Bank geklärt werden. Ebenso darf aus einem Verkehrswert von 450.000 Euro nicht automatisch geschlossen werden, dass eine Bank denselben Sicherheitenwert akzeptiert.
Genau hier kann eine niedrigere Bankbewertung die Familienlösung plötzlich verändern. Erkennt die Bank beispielsweise nur 400.000 Euro an, kann mehr eigenes Kapital notwendig werden. Die Auswirkungen einer solchen Differenz zeigen wir ausführlich in unserem Beitrag zur Finanzierungslücke bei niedriger Immobilienbewertung.
Sanierung nicht aus der Rechnung vergessen
Bei einem geerbten Elternhaus sind Auszahlung und bestehender Kredit oft nicht die einzigen Kosten. Wurde jahrzehntelang wenig modernisiert, können nach der Übernahme Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bad oder thermische Sanierung anstehen.
Wer 260.000 Euro zur Auszahlung finanziert und anschließend weitere 70.000 Euro für notwendige Arbeiten benötigt, hat wirtschaftlich kein 260.000-Euro-Projekt, sondern ein Projekt von mindestens 330.000 Euro zuzüglich sonstiger Kosten und Reserve.
Bei größerem Modernisierungsbedarf sollte deshalb bereits vor der Erbteilung eine grobe Kostenschätzung vorliegen. Unser Ratgeber zum Sanierungskredit in Österreich erklärt, wie Sanierung, Finanzierung und mögliche Förderungen zusammenspielen können.
Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Kosten beim Immobilienerbe
Seit 1. August 2008 gibt es in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr. Das bedeutet jedoch nicht, dass eine geerbte Immobilie ohne Steuern und Gebühren übernommen wird. Für Grundstücke und Immobilien ist insbesondere die Grunderwerbsteuer relevant.
Grunderwerbsteuer bei Erbschaft
Ein Grundstückserwerb durch Erbanfall gilt grunderwerbsteuerlich grundsätzlich als unentgeltlicher Erwerb. Bei Grundvermögen wird die Steuer grundsätzlich anhand des Grundstückswerts nach dem Stufentarif berechnet.
| Teil des Grundstückswerts | Steuersatz |
|---|---|
| erste 250.000 Euro | 0,5 % |
| nächste 150.000 Euro | 2 % |
| darüber hinaus | 3,5 % |
Vereinfachtes Steuerbeispiel mit 450.000 Euro Grundstückswert
| Stufe | Berechnung | Steuer |
|---|---|---|
| erste 250.000 Euro | 250.000 × 0,5 % | 1.250 Euro |
| nächste 150.000 Euro | 150.000 × 2 % | 3.000 Euro |
| restliche 50.000 Euro | 50.000 × 3,5 % | 1.750 Euro |
| vereinfachte Summe | 6.000 Euro |
Das ist nur ein vereinfachtes Beispiel für einen unentgeltlichen Erwerb des gesamten Grundvermögens mit einem Grundstückswert von 450.000 Euro. Bei mehreren Erwerbsvorgängen, unterschiedlichen Erben, land- und forstwirtschaftlichen Flächen, früheren Übertragungen oder besonderen Gestaltungen können andere Berechnungsfragen entstehen.
Wichtig: Der Grundstückswert für die Grunderwerbsteuer ist nicht automatisch der Verkehrswert, der für die Auszahlung der Geschwister verwendet wird. Das BMF sieht für den Grundstückswert insbesondere das Pauschalwertmodell oder geeignete Immobiliendurchschnittspreise vor; unter Voraussetzungen kann auch ein geringerer gemeiner Wert nachgewiesen werden.
Ausgleichszahlung nicht selbst steuerlich einordnen
Besondere Vorsicht ist notwendig, wenn eine Person nicht einfach nur ihren Erbanteil erhält, sondern im Rahmen eines Erbteilungsübereinkommens die gesamte Immobilie übernimmt und dafür Geschwister auszahlt.
Für die wirtschaftliche Rechnung ist die Ausgleichszahlung leicht verständlich. Die steuerliche Behandlung hängt jedoch von der konkreten rechtlichen Gestaltung und dem Zeitpunkt der Vereinbarung ab. Erwerb von Todes wegen, Erbteilungsübereinkommen, Pflichtteilsabfindung und eine spätere Übertragung bereits eingeantworteter Anteile sind nicht automatisch dieselbe steuerliche Konstellation.
Deshalb sollte die Vereinbarung vor der Unterzeichnung von Notar:in oder Rechtsanwält:in einschließlich Grunderwerbsteuer und allfälliger ertragsteuerlicher Folgen durchgerechnet werden. Die einfache Annahme „Ich zahle meinen Geschwistern 200.000 Euro, also fallen darauf automatisch 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer an“ ist nicht zuverlässig.
Grundbuch und neues Pfandrecht
Nach der Einantwortung muss das Eigentum an der geerbten Liegenschaft grundbücherlich durchgeführt werden. Für die Eintragung des Eigentumsrechts beträgt die Grundbuchsgebühr grundsätzlich 1,1 Prozent vom maßgeblichen Wert des Rechts.
Bei begünstigten Übertragungen im erweiterten Familienkreis kann für die Eintragungsgebühr eine günstigere Bemessungsgrundlage gelten: mindestens das Dreifache des Einheitswerts, höchstens 30 Prozent des Verkehrswerts.
Wird für die Auszahlung der Geschwister ein neuer hypothekarisch besicherter Kredit aufgenommen und ein Pfandrecht eingetragen, beträgt die reguläre Eintragungsgebühr für das Pfandrecht grundsätzlich 1,2 Prozent vom Wert des Rechts. Die Eingabengebühr für einen Grundbuchsantrag beträgt aktuell 81 Euro.
Zusätzlich entstehen Kosten für das Verlassenschaftsverfahren. Die Gerichtsgebühr beträgt 5 Promille des reinen Verlassenschaftsvermögens, mindestens 95 Euro. Die Gebühr der Notarin oder des Notars als Gerichtskommissär richtet sich insbesondere nach dem Wert der Verlassenschaft und dem Umfang des Verfahrens.
Immobilie übernehmen, vermieten oder gemeinsam verkaufen?
Nur weil ein Familienmitglied emotional am Elternhaus hängt, muss die Übernahme nicht die wirtschaftlich beste Entscheidung sein. Umgekehrt kann ein Verkauf unnötig sein, wenn eine Person das Objekt problemlos finanzieren und sinnvoll nutzen kann.
| Option | Vorteile | Risiken |
|---|---|---|
| Eine Person übernimmt und zahlt die anderen aus | Immobilie bleibt in der Familie, klare Eigentumsverhältnisse, eigene Nutzung möglich. | Hoher Finanzierungsbedarf, Bewertungskonflikt, Kredit- und Sanierungsrisiko. |
| Gemeinsamer Verkauf | Wert wird in Geld geteilt, keine langfristige gemeinsame Verwaltung. | Verkaufskosten, mögliche ImmoESt, emotionale Belastung. |
| Gemeinsam vermieten | Immobilie bleibt erhalten und kann laufende Einnahmen erzielen. | Gemeinsame Entscheidungen, Sanierung, Leerstand, Mietrecht und laufender Verwaltungsaufwand. |
| Eine Person übernimmt und vermietet | Klare Eigentümerstruktur und mögliche Mieteinnahmen. | Auszahlung muss finanziert werden; Cashflow muss Kredit und Kosten tragen. |
| Teilung der Liegenschaft | Kann bei geeigneten Grundstücken oder Gebäuden getrennte Eigentumsbereiche schaffen. | Baurecht, Grundstücksteilung, Wohnungseigentum, Kosten und technische Machbarkeit. |
Übernehmen und selbst darin wohnen
Die Eigennutzung ist besonders naheliegend, wenn die Immobilie gut zur eigenen Lebensplanung passt. Trotzdem sollte sie wie ein normaler Immobilienkauf gerechnet werden:
- Monatliche Kreditrate
- Betriebskosten
- Versicherung
- Instandhaltungsreserve
- Sanierungen in den nächsten zehn Jahren
- Grundstücks- und Gebäudekosten
- Mobilitätskosten der Lage
Das Haus ist nicht „gratis“, nur weil kein normaler Kaufpreis an eine Verkäuferseite bezahlt wird. Wer zwei Geschwister mit 260.000 Euro auszahlt und 60.000 Euro Altkredit übernimmt, hat wirtschaftlich bereits eine erhebliche Immobilienfinanzierung.
Immobilie vermieten
Bei einer vermietbaren Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus kann das Behalten wirtschaftlich interessant sein. Dann sollten aber nicht nur die erwarteten Mieteinnahmen betrachtet werden.
Unser Beitrag zum Immobilien-Cashflow hilft bei der grundlegenden Rechnung aus Einnahmen, laufenden Kosten und Finanzierung. Bei einer geerbten Immobilie kommen zusätzlich die Auszahlungsfinanzierung und mögliche Sanierungen dazu.
Vereinfacht:
Nettomiete – nicht überwälzbare Kosten – Instandhaltung – Finanzierung – Steuerreserve = verfügbarer Cashflow
Ein Haus mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro ist nicht automatisch ein gutes Investment, wenn für die Auszahlung der Miterben ein hoher Kredit aufgenommen werden muss und die erzielbare Nettomiete diese Belastung nicht trägt.
Gemeinsam verkaufen
Ein Verkauf ist häufig die sauberste Lösung, wenn niemand die Immobilie sinnvoll nutzen oder finanzieren kann. Dann sollte vorab geklärt werden:
- Welcher realistische Verkaufspreis ist erreichbar?
- Welche Sanierungen sind vor einem Verkauf sinnvoll?
- Wird ein Makler beauftragt?
- Welche Pfandrechte müssen gelöscht werden?
- Welche Immobilienertragsteuer kann entstehen?
- Wie werden Verkaufskosten unter den Erben verteilt?
Bei Beauftragung eines Maklers sollte die mögliche Provision bereits in der Nettoerlösrechnung stehen. Unser Beitrag zur Maklerprovision für Immobilien in Österreich ordnet die möglichen Höchstprovisionen und Kosten ein.
Immobilienertragsteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Die Erbschaft selbst ist kein Verkauf und löst deshalb nicht allein durch den Eigentumsübergang Immobilienertragsteuer aus. Wird die geerbte Immobilie später verkauft, kann jedoch Immobilienertragsteuer entstehen.
Für steuerpflichtige private Grundstücksveräußerungen gilt grundsätzlich ein besonderer Steuersatz von 30 Prozent auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Bei einem unentgeltlich geerbten Grundstück beginnt die steuerliche Historie nicht einfach beim Todesfall neu. Für Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten kann auf die Rechtsvorgängerin beziehungsweise den Rechtsvorgänger abzustellen sein. Dadurch kann entscheidend werden, wann und zu welchen Bedingungen die verstorbene Person die Immobilie ursprünglich erworben hat.
Auch die Hauptwohnsitzbefreiung sollte nicht einfach vom verstorbenen Elternteil übernommen werden. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist grundsätzlich nicht vererbbar. Bei der „5 aus 10“-Regel können allerdings unter Voraussetzungen auch eigene Wohnzeiten der späteren Erbin oder des späteren Erben berücksichtigt werden, die bereits vor dem Eigentumserwerb bestanden.
Vor einem Verkauf sollte daher die ImmoESt berechnet werden, bevor ein Nettoerlös unter den Erben aufgeteilt wird.
Wenn sich Geschwister nicht einigen
Die teuerste Variante ist häufig nicht der Kredit, sondern ein jahrelanger Familienkonflikt. Deshalb sollte bereits früh festgelegt werden, wie Entscheidungen getroffen werden.
Bei mehreren Erben kann im Rahmen des Verlassenschaftsverfahrens ein Erbteilungsübereinkommen abgeschlossen werden. Darin kann beispielsweise vereinbart werden, dass eine Person eine Eigentumswohnung übernimmt und dafür einen Hinauszahlungsbetrag an die anderen Erben leistet.
Eine Einigung sollte möglichst alle wesentlichen Punkte enthalten:
- Welcher Immobilienwert wird verwendet?
- Welcher Bewertungsstichtag gilt?
- Welche Schulden werden berücksichtigt?
- Wer übernimmt einen bestehenden Kredit?
- Welche sonstigen Nachlasswerte erhält jede Person?
- Wie hoch ist der endgültige Hinauszahlungsbetrag?
- Wann wird bezahlt?
- Was passiert, wenn die Finanzierung nicht bewilligt wird?
- Wer trägt Steuer, Grundbuch-, Gutachter- und Vertragskosten?
- Wann erfolgt Übergabe und Nutzung?
Kommt keine einvernehmliche Erbteilung zustande, kann eine gerichtliche Erbteilung notwendig werden. Die Rechtsprechung ordnet eine auf Aufhebung der Erbengemeinschaft gerichtete Erbteilungsklage als Form der Teilungsklage nach § 830 ABGB ein. Bei unteilbaren Immobilien kann ein eskalierter Teilungsstreit letztlich erhebliche Kosten verursachen und eine wirtschaftlich schlechte Verwertung riskieren.
Deshalb lohnt sich eine frühzeitige gemeinsame Bewertung und professionelle Vertragsgestaltung fast immer mehr als ein Streit darüber, ob das Elternhaus 430.000 oder 470.000 Euro wert ist.
Checkliste: Geerbte Immobilie in der richtigen Reihenfolge entscheiden
- Testament und Erbquoten klären: Wer ist Erbe, Miterbe oder nur pflichtteilsberechtigt?
- Erbantrittserklärung bewusst wählen: Vor allem bei unklarer Schuldensituation Haftungsrisiken prüfen.
- Grundbuch kontrollieren: Pfandrechte, Wohnrechte, Fruchtgenuss, Dienstbarkeiten und sonstige Belastungen erfassen.
- Kreditsaldo bestätigen lassen: Nicht den eingetragenen Pfandbetrag mit der tatsächlichen Restschuld verwechseln.
- Gesamten Nachlass erfassen: Bankguthaben, Wertpapiere, Fahrzeuge, Schulden und Verfahrenskosten berücksichtigen.
- Immobilie bewerten lassen: Bei größeren Ausgleichszahlungen eine nachvollziehbare gemeinsame Bewertungsgrundlage schaffen.
- Sanierungsbedarf feststellen: Künftige Investitionen vor der Entscheidung grob kalkulieren.
- Nettoanteile berechnen: Erst aus dem gesamten Nettonachlass ergibt sich ein sinnvoller Hinauszahlungsbetrag.
- Finanzierung vor Vereinbarung prüfen: Nicht zuerst 250.000 Euro Auszahlung versprechen und anschließend die Bank fragen.
- Steuern und Gebühren durchrechnen lassen: GrESt, Grundbuch und mögliche weitere steuerliche Folgen des Erbteilungsübereinkommens prüfen.
- Übernehmen gegen Verkauf vergleichen: Emotionale Bindung und wirtschaftliche Tragfähigkeit getrennt betrachten.
- Erst dann Erbteilung unterschreiben: Beträge, Fristen und Kostentragung eindeutig regeln.
Passende Vertiefungen für die nächste Entscheidung
| Ihre Situation | Passender Ratgeber |
|---|---|
| Geschwister sollen mit einem Wohnkredit ausgezahlt werden | Unser Immobilienkredit-Vergleich für Österreich |
| Die Bank bewertet das geerbte Haus niedriger als erwartet | Unser Ratgeber zur Finanzierungslücke bei niedriger Bankbewertung |
| Das Haus muss vor Eigennutzung saniert werden | Unser Ratgeber zum Sanierungskredit |
| Die Erbimmobilie soll vermietet werden | Unser Beitrag zum Immobilien-Cashflow |
| Die Immobilie soll über einen Makler verkauft werden | Unser Überblick zur Maklerprovision |
| Das Haus wird übernommen und selbst genutzt | Unser Ratgeber zur Gebäude- und Eigenheimversicherung |
| Die Finanzierung soll grundsätzlich eingeordnet werden | Unser Kredit-Ratgeber für Österreich |
Fazit: Erst Wert und Erbansprüche klären, dann Geschwister auszahlen
Eine geerbte Immobilie zu übernehmen kann finanziell und persönlich eine gute Entscheidung sein. Sie ist aber kein kostenloser Immobilienerwerb. Sobald mehrere Personen erben, bestehende Schulden vorhanden sind oder eine größere Hinauszahlung notwendig wird, entsteht eine komplexe Kombination aus Erbrecht, Immobilienbewertung, Steuer und Finanzierung.
Der wichtigste erste Schritt ist eine gemeinsame Zahlenbasis. Was ist das Haus realistisch wert? Wie hoch ist die tatsächliche Restschuld? Welche weiteren Vermögenswerte gehören zur Verlassenschaft? Welche Erbquote hat jede Person? Erst danach lässt sich ein fairer Auszahlungsbetrag bestimmen.
Wer die Immobilie behalten möchte, sollte die Finanzierung prüfen, bevor eine verbindliche Auszahlung zugesagt wird. Aus 150.000 Euro Hinauszahlung können zusammen mit einem bestehenden Kredit und notwendiger Sanierung schnell 250.000 oder 300.000 Euro Gesamtfinanzierung werden.
Ebenso wichtig ist die steuerliche Gestaltung. In Österreich fällt zwar keine Erbschaftssteuer mehr an, Grundstückserwerbe unterliegen aber weiterhin der Grunderwerbsteuer. Ein Erbteilungsübereinkommen mit Ausgleichszahlungen sollte deshalb vor Unterzeichnung von Notar:in, Rechtsanwält:in oder Steuerexpert:innen geprüft werden.
Wenn Übernahme und Finanzierung wirtschaftlich nicht überzeugen, ist ein gemeinsamer Verkauf keine Niederlage. Manchmal ist er die sauberste Möglichkeit, das Vermögen fair zu teilen und aus einem Familienerbe keinen langfristigen Familienkonflikt zu machen.
FAQ: Immobilie geerbt und Geschwister auszahlen
Wie werden Geschwister bei einer geerbten Immobilie ausgezahlt?
Zuerst werden Erbquote, Nettovermögen der Verlassenschaft und ein nachvollziehbarer Immobilienwert bestimmt. Übernimmt eine Person die Immobilie, kann im Rahmen der Erbteilung ein Hinauszahlungsbetrag an die anderen Miterben vereinbart werden. Sonstige Nachlasswerte und Schulden müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden.
Wie berechnet man den Auszahlungsbetrag für Geschwister?
Bei gleichen Erbquoten und wenn das Haus der einzige Vermögenswert ist, kann der Nettoimmobilienwert entsprechend den Quoten aufgeteilt werden. Bestehen Kredite oder weitere Vermögenswerte wie Bankguthaben, müssen diese in die gesamte Nachlassrechnung einbezogen werden.
Welcher Immobilienwert zählt bei der Auszahlung von Miterben?
Für eine faire wirtschaftliche Aufteilung bietet sich ein nachvollziehbarer Verkehrswert an. Der steuerliche Grundstückswert und der von einer Bank anerkannte Sicherheitenwert können davon abweichen. Bei größeren Beträgen kann ein unabhängiges Verkehrswertgutachten Konflikte vermeiden.
Kann ich einen Kredit aufnehmen, um meine Geschwister auszuzahlen?
Ja. Die Auszahlung von Miterben kann über eine Immobilienfinanzierung erfolgen. Banken prüfen unter anderem Immobilienwert, Auszahlungsbetrag, bestehende Kredite, Einkommen, Haushaltsrechnung, Bonität und Sicherheiten. Eine Finanzierungsprüfung sollte vor einer verbindlichen Auszahlungsvereinbarung erfolgen.
Ist die geerbte Immobilie Eigenkapital für den Kredit?
Ein bereits bestehender eigener Immobilienanteil beziehungsweise der Wert, der nach Abzug von Belastungen verbleibt, kann die Finanzierungssituation verbessern. Wie eine Bank diesen Wert berücksichtigt, hängt aber von ihrer Objektbewertung, dem rechtlichen Eigentumsstand und der gesamten Finanzierung ab.
Was passiert mit einem bestehenden Immobilienkredit des Verstorbenen?
Schulden gehören grundsätzlich zur Verlassenschaft. Die tatsächliche Kreditrestschuld und die Pfandrechte müssen geprüft werden. Soll künftig nur eine Person die Finanzierung tragen, muss mit der Bank geklärt werden, ob der bestehende Vertrag weitergeführt, geändert oder durch eine neue Finanzierung abgelöst wird.
Gibt es in Österreich Erbschaftssteuer auf ein geerbtes Haus?
Seit 1. August 2008 gibt es in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr. Bei geerbten Grundstücken und Immobilien ist jedoch weiterhin Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei einer Erbschaft?
Bei Grundvermögen gilt für unentgeltliche Erwerbe grundsätzlich der Stufentarif auf den Grundstückswert: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent für den darüber liegenden Teil. Sonderfälle und mehrere Erwerbsvorgänge sollten individuell geprüft werden.
Ist der Grundstückswert gleich dem Verkehrswert?
Nein. Der Grundstückswert ist eine steuerliche Bemessungsgröße und kann nach gesetzlich vorgesehenen Verfahren ermittelt werden. Der Verkehrswert beschreibt dagegen grundsätzlich den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Wert der Immobilie.
Was ist ein Erbteilungsübereinkommen?
Bei mehreren Erben kann im Rahmen der Verlassenschaftsabhandlung vereinbart werden, wie Vermögenswerte unter ihnen aufgeteilt werden. Dabei kann beispielsweise festgelegt werden, dass eine Person eine Eigentumswohnung oder ein Haus übernimmt und dafür einen Hinauszahlungsbetrag an andere Erben leistet.
Was ist der Unterschied zwischen Miterbe und Pflichtteil?
Ein Miterbe ist entsprechend seiner Erbquote am Nachlass beteiligt. Der Pflichtteil ist dagegen grundsätzlich eine Geldforderung gegen die Erbinnen oder Erben und vermittelt nicht automatisch einen bestimmten Anteil an der Immobilie.
Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Ein Verkauf ist grundsätzlich möglich, sobald die rechtlichen Voraussetzungen und Eigentumsverhältnisse geklärt sind. Vorher sollten Grundbuch, Erbteilung, Pfandrechte, steuerliche Folgen und mögliche Immobilienertragsteuer geprüft werden.
Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses Immobilienertragsteuer an?
Ein späterer Verkauf kann Immobilienertragsteuer auslösen. Der besondere Steuersatz beträgt grundsätzlich 30 Prozent auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Bei unentgeltlichem Erwerb durch Erbschaft können Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers relevant bleiben.
Kann ich die Hauptwohnsitzbefreiung meiner Eltern übernehmen?
Die Hauptwohnsitzbefreiung des verstorbenen Eigentümers ist grundsätzlich nicht einfach vererbbar. Bei der 5-aus-10-Regel können unter bestimmten Voraussetzungen jedoch eigene frühere Hauptwohnsitzzeiten der Erbin oder des Erben berücksichtigt werden.
Was tun, wenn sich Geschwister über den Hauswert nicht einigen?
Eine gemeinsame unabhängige Immobilienbewertung ist meist der sinnvollste nächste Schritt. Sinnvoll ist, vor Beauftragung gemeinsam Gutachter:in, Bewertungsstichtag und Kostenaufteilung festzulegen. Scheitert eine einvernehmliche Erbteilung dauerhaft, kann rechtliche Beratung bis hin zu einer gerichtlichen Erbteilung notwendig werden.
Ist es besser, Geschwister auszuzahlen oder das Haus zu verkaufen?
Das hängt von Immobilienwert, Auszahlungsbetrag, Kreditrate, Sanierungsbedarf, Eigennutzung, erzielbarer Miete und persönlicher Lebensplanung ab. Die Übernahme sollte wirtschaftlich wie ein Immobilienkauf geprüft und mit dem Nettoerlös eines gemeinsamen Verkaufs verglichen werden.
Quellen und weiterführende Informationen
- oesterreich.gv.at: Verlassenschaftsverfahren, Erbantritt und Einantwortung
- oesterreich.gv.at: Pflichtteilsrecht und Pflichtteilsanspruch
- Bundesministerium für Finanzen: Grunderwerbsteuer – Steuersätze und Stufentarif
- Bundesministerium für Finanzen: Grunderwerbsteuer – Grundstückswert und Bemessungsgrundlage
- oesterreich.gv.at: Grundbuch, Einverleibung und Gebühren
- oesterreich.gv.at: Immobilienertragsteuer und Hauptwohnsitzbefreiung bei geerbten Immobilien
Alle Angaben ohne Gewähr. Erbrecht, Pflichtteil, Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer, Grundbuch und Finanzierung hängen stark vom konkreten Einzelfall und von der gewählten Vertragsgestaltung ab. Lassen Sie insbesondere Erbteilungsübereinkommen, Ausgleichszahlungen und Immobilienübertragungen vor Unterzeichnung von Notar:in, Rechtsanwält:in und gegebenenfalls Steuerberatung prüfen. Kreditentscheidungen erfolgen auf eigenes finanzielles Risiko.
