Was ist der Cashflow?
Am bekanntesten dürfte er in dem Bereich der Unternehmens Bilanzen sein. Aber nicht nur dort ist er von großer Bedeutung. Im Bereich der Immobilien wird der Cashflow von Anlegern genutzt, um das Investment besser, bezüglich seiner Wirtschaftlichkeit beurteilen zu können. Der Cashflow ist eine Kennzahl, mit der die Lukrativität einer Immobilie ermittelt werden kann. Er beschreibt den Geldfluss.
Entscheidend für den Cashflow ist besonders der Kaufpreis einer Immobilie. Durch einen positiven Cashflow wird ein Risiko Puffer geschaffen. Dieser bildet die Grundlage für weitere Investitionen. Zur genaueren Berechnung später. Neben dem Cashflow soll auch kurz die Rendite erwähnt werden. Sie ist für die Bank ein wichtiger Faktor.
Je höher die Rendite der Immobilie ist, desto besser ist die Bewertung seitens der Bank.
Die Zusammensetzung des Immobilien Cashflow
Der Immobilien Cashflow berücksichtigt die folgenden Faktoren:
- Sämtliche Einnahmen und Ausgaben (monatliche und jährliche). Dazu gehören die Miete, sonstige Einnahmen, Steuern, Kredite, Nebenkosten und alle anderen Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen.
- Wenn die Einnahmen größer als die Ausgaben sind, ergibt sich ein positiver Cashflow. Das heißt, dass sich das Investment selbst tragen kann. Alle monatlichen Kosten sind gedeckt.
- Sind die Ausgaben größer als die Einnahmen, handelt es sich um einen negativen Cashflow.
Der Überschuss muss unter Berücksichtigung des persönlichen Steuersatzes versteuert werden. Er kann für weitere Investitionen genutzt werden.
Der Cashflow kann jederzeit über eine Steigerung der Einnahmen positiv beeinflusst werden. Ein negativer Cashflow ist wesentlich riskanter. Wenn man monatlich Kapital zuführen muss, ist man davon abhängig, dass alle Einnahmen rechtzeitig und stetig auf dem Konto landen. Mietausfälle oder der Verlust des eigenen Berufs werden dann problematisch.
Bild: @Mehaniq via Twenty20
Grundlage zur Berechnung des Immobilien Cashflow
Zunächst einmal müssen zwei Summen gebildet werden. Die Summe der Einnahmen und die Summe der Aussagen. Am besten lässt sich das in einer Tabelle darstellen. Die Summen können sich auf das Jahr und auf den einzelnen Monat beziehen.
Bei der monatlichen Betrachtung muss ein Zwölftel der jährlichen Kosten berücksichtigt werden. Die Betriebskosten sollten noch vor dem Kauf bei dem jetzigen Eigentümer oder dem Immobilienmakler angefragt werden.
Zu den Betriebskosten zählen:
- Abschreibungen
- Die Hausverwaltung
- Das Mietausfallwagnis
- Instandhaltungskosten
- Versicherungen
- Weitere Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
Zu den Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, gehören:
- Heizkosten
- Kalt- und Warmwasser
- Entsorgungskosten
- Reinigungskosten
- Hausmeisterdienste, etc.
Die Berechnung des Cashflows – Indirekte Methode
Die indirekte Methode wird dann genutzt, wenn die Bilanz bereits aussagekräftig ist. Die Zahlen werden von ihr herangezogen.Von dem Jahresüberschuss nach Abzug der Steuern werden die Erträge abgezogen. Anschließend werden die zahlungswirksamen Aufwendungen hinzuaddiert. Daraus ergibt sich der Cashflow.
Quelle: https://sevdesk.at/lexikon/cashflow/
Die Berechnung des Cashflows – Direkte Methode
- Die einfachste Berechnung ist die Direkte Methode. Von den Erträgen werden die Aufwendungen abgezogen. Das Ergebnis ist der Cashflow.
- Grundsätzlich ist es egal, für welche Methode man sich entscheidet. Das Ergebnis ist bei beiden das Gleiche.
Die Berechnung des Cashflows aus Investitionstätigkeiten
Dieser Cashflow berücksichtigt erzielte Gewinne und Verluste und die damit verbundenen Ein- oder Auszahlungen. Er zeigt auf, ob ein negativer oder positiver Rückfluss erzielt wurde.
Zunächst einmal müssen alle Einzahlungen des Immobilienvermögens zusammengefasst werde. Von den Einzahlungen werden Auszahlungen für Investitionen in das Immobilienvermögen abgezogen. Das Ergebnis ist der Cashflow aus Investitionstätigkeit.
Profitieren von dem Immobilen Cashflow
Immobilien sind seit Jahrzehnten ein interessantes Investment. Sie dient als Inflationsschutz, ist wertbeständig und bietet steuerliche Vorteile. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt ständig, weshalb auch die Mietpreise stetig steigen. Ist die Zinslage niedrig, steigen die Chancen auf eine gute Finanzierung bei der Bank. Ein guter Cashflow bei einer Immobilie hilft, passives Einkommen aufzubauen.
Das Ziel bei einer Investition in Immobilien ist also, langfristig gut einzukaufen, um den Immobilienbestand auszubauen. Wer auf einen positiven Cashflow achtet und sein immobilienkapital stetig steigert, hat Chancen irgendwann davon zu leben.
