Wer die Nebenkosten beim Immobilienkauf senken möchte, sollte zunächst wissen, welche Positionen überhaupt Spielraum bieten und welche gesetzlich feststehen. Zwischen dem reinen Kaufpreis und der tatsächlichen Gesamtbelastung liegen in Österreich üblicherweise weitere 9 bis 12 Prozent, die zusätzlich als Eigenmittel aufgebracht werden müssen, da Banken diese Posten in der Regel nicht mitfinanzieren. Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, das Honorar für die Vertragserrichtung und mitunter eine Maklerprovision zählen zu den größten Einzelpositionen. Ein Teil dieser Kosten ist gesetzlich fixiert, ein anderer lässt sich durch die richtige Wahl der Angebote und Dienstleister spürbar reduzieren. Doch an welchen Stellschrauben lässt sich beim Immobilienkauf tatsächlich drehen, und wo liegt das größte Sparpotenzial?
Woraus sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen
Bei fast jedem Immobilienkauf in Österreich fallen dieselben Grundpositionen an, auch wenn sich ihre Höhe im Einzelfall unterschiedlich ausfällt. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent des Kaufpreises, die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 Prozent, das Honorar für Notar oder Rechtsanwalt und, sofern ein Makler eingeschaltet ist, dessen Provision. Wird der Kauf über einen Kredit finanziert, kommt zusätzlich die Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 Prozent der Kreditsumme hinzu. Bei einer Wohnung um 400.000 Euro summieren sich diese Positionen je nach Konstellation schnell auf 36.000 bis 48.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis. Während Steuer und Grundbuchgebühren gesetzlich fest vorgegeben sind, bewegen sich Vertragskosten und vor allem die Maklerprovision innerhalb eines Rahmens, der echten Verhandlungsspielraum lässt. Wer frühzeitig weiß, welche Position wie stark variieren kann, plant nicht nur realistischer, sondern erkennt auch, an welcher Stelle sich ein genauerer Blick lohnt.
Getragen werden die meisten dieser Kosten in der Praxis vom Käufer, unabhängig davon, was gesetzlich als Gesamtschuldnerschaft formuliert ist. Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und die Kosten der Vertragserrichtung werden im Kaufvertrag so gut wie immer der Käuferseite zugewiesen, während der Verkäufer allenfalls für die Lastenfreistellung bestehender Hypotheken sowie für eine mögliche Immobilienertragsteuer auf den erzielten Veräußerungsgewinn aufkommt. Bei der Maklerprovision hängt es hingegen davon ab, wer den Makler beauftragt hat, sodass sich hier durchaus unterschiedliche Konstellationen ergeben können.
Die Maklerprovision als größter variabler Posten
Die Maklerprovision zählt zu den größten Einzelposten und ist zugleich jener Kostenpunkt, der sich am direktesten beeinflussen lässt. Die Immobilienmaklerverordnung deckelt sie bei Kaufpreisen über rund 48.450 Euro auf maximal 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also 3,6 Prozent brutto je Vertragspartei. Bei einer Wohnung um 350.000 Euro sind das allein auf Käuferseite bis zu 12.600 Euro. Anders als bei der Wohnraummiete, wo seit Juli 2023 das Bestellerprinzip gilt und die Provision nur von jener Partei verlangt werden darf, die den Makler zuerst beauftragt hat, bleibt es beim Immobilienkauf beim klassischen Modell. Beide Seiten können provisionspflichtig sein, wenn sie jeweils einen eigenen Maklervertrag abgeschlossen haben.
Wer eine Immobilie direkt von privat erwirbt, umgeht diesen Posten vollständig, da ohne Vermittlungstätigkeit eines Maklers auch keine Provision entsteht. Genau deshalb lohnt sich vor der eigentlichen Objektsuche ein Blick auf Portale, auf denen Suchende ausschließlich provisionsfreie Immobilien finden können, statt sich ausschließlich durch klassische Maklerinserate zu klicken. So lassen sich beim Kauf 3,6 Prozent des Kaufpreises einsparen, ohne dass bei der Objektauswahl selbst Abstriche gemacht werden müssen. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro entspricht das einer Ersparnis von rund 12.600 Euro, die direkt in die Finanzierung oder als zusätzlicher Puffer für andere Nebenkosten einfließen kann.
Käufer, die sich für ein klassisch vermitteltes Objekt entscheiden, müssen die genannten 3,6 Prozent nicht zwangsläufig in voller Höhe akzeptieren. Die Prozentsätze der Immobilienmaklerverordnung sind Höchstgrenzen, keine verpflichtenden Fixpreise und der Makler darf innerhalb dieses Rahmens frei kalkulieren. Vor allem bei höherpreisigen Objekten, oder wenn ein Makler mehrere Angebote von derselben Verkäuferseite betreut, lässt sich über die Höhe der Provision verhandeln. Ein kurzer Blick in den Maklervertrag vor der Unterschrift lohnt sich zusätzlich, weil dort bereits vor der eigentlichen Besichtigung ersichtlich sein muss, ob und in welcher Höhe eine Provision anfällt.
Grunderwerbsteuer und Grundbuch als gesetzlich fixe Posten
Anders als die Maklerprovision lässt sich die Grunderwerbsteuer beim regulären Kauf zwischen fremden Personen kaum beeinflussen. Sie beträgt pauschal 3,5 Prozent des Kaufpreises und wird vom Vertragserrichter im Rahmen der Selbstberechnung innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss ans Finanzamt abgeführt. Eine Ausnahme gilt beim Erwerb innerhalb der engeren Familie, etwa zwischen Eltern und Kindern, Ehepartnern oder eingetragenen Partnern. Hier wird nicht der Kaufpreis, sondern der meist deutlich niedrigere Grundstückswert nach einem Stufentarif herangezogen, was die Steuerlast spürbar senken kann. Wer eine Immobilie also innerhalb der Familie übernimmt, sollte diese Sonderregelung unbedingt mit dem Vertragserrichter besprechen.
Zur Grunderwerbsteuer kommt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises sowie, bei fremdfinanziertem Kauf, die Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 Prozent der Kreditsumme. Eine befristete Befreiung von diesen beiden Eintragungsgebühren für den Ersterwerb eines Hauptwohnsitzes bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Für Anträge, die seither beim Grundbuchgericht einlangen, werden die vollen Gebühren wieder fällig, unabhängig davon, wann der zugrunde liegende Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Wer noch einen laufenden Antrag aus der Übergangsphase hat oder wissen möchte, welche Nachweise dafür nötig waren, sollte sich ebenfalls unbedingt informieren.
Notar oder Anwalt: Vertragskosten im Vergleich
Für die Erstellung des Kaufvertrags sind sowohl Notare als auch Rechtsanwälte zugelassen und beide unterscheiden sich sowohl in ihrer Rolle als auch in der Preisgestaltung. Ein Notar ist gesetzlich zur Neutralität gegenüber beiden Vertragsparteien verpflichtet, während ein Rechtsanwalt ausschließlich die Interessen der eigenen Mandantschaft vertritt. Das Honorar für die Vertragserrichtung bewegt sich üblicherweise zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer und geringer Barauslagen, wobei am Markt zunehmend auch Pauschalangebote zu finden sind, die unabhängig vom Kaufpreis kalkuliert werden. Ein Vergleich mehrerer Angebote vor der Beauftragung kann gerade bei höheren Kaufpreisen mehrere Tausend Euro ausmachen, da die Prozentsätze innerhalb dieser Spanne frei verhandelbar sind und nicht jeder Vertragserrichter automatisch den oberen Rahmen ausschöpft.
Wird zusätzlich eine treuhänderische Abwicklung benötigt, etwa für die sichere Übergabe des Kaufpreises oder die Lastenfreistellung bestehender Hypotheken, sollte auch dieses Honorar separat ausgewiesen und mit anderen Angeboten verglichen werden, statt es unhinterfragt zu übernehmen. Da rund 70 Prozent aller Immobilienkaufverträge in Österreich über einen Notar abgewickelt werden, der Vertragserrichtung, Treuhandschaft und Grundbucheintragung meist aus einer Hand anbietet, lohnt sich hier besonders ein Blick auf gebündelte Pauschalpakete im Vergleich zu Einzelabrechnungen.
Beim Neubau oder Bauträgerkauf kommen zusätzliche Prüfungspflichten nach dem Bauträgervertragsgesetz hinzu, etwa die Kontrolle von Ratenplan und Fertigstellungsgarantie. Diese Zusatzleistungen werden separat honoriert, sind aber gerade beim Erwerb vom Plan sinnvoll investiert, da sie im Streitfall vor Zahlungsausfällen schützen. Wer ohnehin einen Anwalt oder Notar mit der Vertragsprüfung beauftragt, sollte diese Position von Anfang an im Angebotsvergleich berücksichtigen, statt sie erst nach Vertragsabschluss als Überraschung vorzufinden.
Randbereiche des Sparens, die oft übersehen werden
Neben den klassischen Kaufnebenkosten gibt es eine Reihe kleinerer Posten, die in der Summe ebenfalls ins Gewicht fallen und bei der Budgetplanung häufig zu kurz kommen. Ein Bewertungsgutachten wird von finanzierenden Banken häufig verlangt, fällt aber je nach beauftragtem Institut oder Sachverständigen unterschiedlich hoch aus, sodass sich ein Vergleich mehrerer Angebote auch hier auszahlt. Ein bereits vorhandener, noch gültiger Energieausweis kann in vielen Fällen vom Verkäufer übernommen werden, wodurch eine kostenpflichtige Neuerstellung entfällt. Bei der Finanzierung selbst schwanken Bearbeitungsgebühren, Kontoführungskosten und die Konditionen rund um die Pfandrechtseintragung spürbar zwischen einzelnen Banken, weshalb sich ein Angebotsvergleich über mehrere Institute hinweg lohnt, bevor die Finanzierung fixiert wird.
Auch die Wohngebäudeversicherung, die spätestens zur Übergabe abgeschlossen werden sollte, unterscheidet sich in Prämienhöhe und Leistungsumfang teils erheblich, sodass ein Vergleich vor Vertragsabschluss sinnvoll ist. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte zusätzlich vor der Vertragsunterzeichnung die Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einsehen. Ist der Reparaturfonds der Eigentümergemeinschaft knapp bemessen, drohen kurz nach dem Einzug ungeplante Sonderzahlungen für anstehende Sanierungen. Das zählt zwar im engeren Sinn nicht zu den Kaufnebenkosten, betrifft aber ein Risiko, das sich mit wenig Aufwand im Vorfeld ausschließen lässt und das die tatsächliche Gesamtbelastung nach dem Kauf ebenso beeinflusst.
Nicht zuletzt lohnt sich auch ein Blick auf die Reihenfolge der Schritte selbst. Wer Finanzierungszusage, Vertragsentwurf und Grundbuchantrag frühzeitig abstimmt, vermeidet doppelte Beglaubigungstermine oder kurzfristige Zusatzkosten, die entstehen, wenn einzelne Schritte nachträglich korrigiert werden müssen. Auch Umzug und Ummeldungen gehören streng genommen nicht zu den Kaufnebenkosten, sollten in der Gesamtplanung aber nicht fehlen, da sie je nach Entfernung und Wohnungsgröße mehrere Hundert bis wenige Tausend Euro ausmachen können und andernfalls kurz vor der Übergabe für unangenehme Überraschungen sorgen.
Wer frühzeitig plant, spart an mehreren Stellen zugleich
Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb lassen sich nicht vollständig vermeiden, wohl aber gezielt reduzieren. Während Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr gesetzlich fixiert sind und höchstens im Familienkreis günstiger ausfallen, bieten Maklerprovision und Vertragskosten echten Verhandlungs- und Auswahlspielraum. Wer beim Immobilienkauf auf provisionsfreie Angebote setzt, mehrere Notariats- oder Anwaltsangebote vergleicht und auch die kleineren Randposten wie Bewertungsgutachten, Energieausweis und Finanzierungsnebenkosten im Blick behält, kann die Gesamtbelastung spürbar unter die häufig genannten 10 bis 12 Prozent drücken. Am Ende zählt weniger, wie hoch der Kaufpreis selbst ausfällt, sondern wie viele dieser Stellschrauben tatsächlich genutzt werden. Eine realistische Kalkulation vor der Objektsuche schafft dabei die Grundlage, um Angebote, Finanzierungsvarianten und Dienstleister mit klarem Blick auf die Gesamtkosten zu vergleichen, statt sich erst kurz vor der Vertragsunterschrift mit der vollen Summe der Nebenkosten auseinanderzusetzen.
