Stand: 1. September 2026.
Ein Immobilienkredit für Selbständige ist in Österreich grundsätzlich möglich. Selbständig zu sein bedeutet weder automatisch eine Ablehnung noch automatisch schlechtere Kreditzinsen. Der entscheidende Unterschied zu einem klassischen Angestelltenhaushalt liegt meist beim Einkommensnachweis: Eine Bank kann nicht einfach drei aktuelle Gehaltszettel heranziehen, sondern muss nachvollziehen, welches Einkommen aus der selbständigen Tätigkeit nachhaltig zur Verfügung steht.
Dafür können Steuerbescheide, Bilanzen oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen, aktuelle Unternehmenszahlen und eine Planung für die nächsten Jahre erforderlich sein. Wie eine Bank diese Zahlen bewertet, ist jedoch nicht einheitlich geregelt. Gerade deshalb lohnt es sich bei Selbständigen, die Finanzierung früh vorzubereiten und nicht erst nach Unterzeichnung eines Kaufanbots mit der Kreditprüfung zu beginnen.
| Besonderheit bei Selbständigen | Worauf es bei der Immobilienfinanzierung ankommt |
|---|---|
| Kein klassischer Gehaltszettel | Das nachhaltig verfügbare Einkommen muss aus Steuer- und Unternehmensunterlagen nachvollziehbar werden. |
| Schwankender Gewinn | Ein einzelnes sehr gutes Jahr sagt weniger aus als eine nachvollziehbare Entwicklung über mehrere Jahre. |
| Kurze Selbständigkeit | Weniger historische Daten können die Prüfung erschweren; eine allgemeine gesetzliche Mindestdauer der Selbständigkeit gibt es jedoch nicht. |
| Eigenmittel | Objektwert, Kreditbetrag, Kaufnebenkosten und verfügbare Eigenmittel werden gemeinsam betrachtet. |
| Haushaltsrechnung | Neben dem Einkommen zählen private Ausgaben, bestehende Kredite, Unterhalt, Leasing und andere laufende Verpflichtungen. |
Immobilienfinanzierung als Selbständige:r unverbindlich prüfen
Gerade bei selbständigem Einkommen kann ein Vergleich sinnvoll sein, weil Banken Geschäftszahlen, Einkommensentwicklung und Sicherheiten unterschiedlich beurteilen können. Über das folgende Formular kann eine geplante Immobilienfinanzierung unverbindlich angefragt und für einen Bankenvergleich vorbereitet werden.
Was prüft die Bank bei einem Immobilienkredit für Selbständige?
Die rechtliche Grundlage unterscheidet zunächst nicht danach, ob jemand Arbeitnehmer:in oder selbständig tätig ist. Bei einem privaten Immobilienkredit muss die Bank eine eingehende Kreditwürdigkeitsprüfung durchführen. Dafür sind Einkommen, Ausgaben sowie weitere finanzielle und wirtschaftliche Umstände zu berücksichtigen.
Die Bank muss also nachvollziehen können, ob die Kreditrate voraussichtlich aus dem laufenden Einkommen bezahlt werden kann. Das bedeutet auch: Eine hochwertige Immobilie oder eine gute Besicherung kann eine fehlende Leistbarkeit nicht einfach ersetzen.
Für Selbständige ist damit weniger die Berufsbezeichnung entscheidend als die Frage, wie verlässlich das verfügbare Einkommen dokumentiert werden kann.
Gewinn ist nicht automatisch das von der Bank angesetzte Einkommen
Ein häufiger Denkfehler besteht darin, den steuerlichen Gewinn eines Jahres direkt mit einem monatlichen Nettogehalt gleichzusetzen. So einfach ist die Kreditprüfung nicht. Selbständige zahlen aus ihren betrieblichen Ergebnissen unter anderem Einkommensteuer und Sozialversicherung; zusätzlich können Gewinne schwanken oder durch einmalige Effekte beeinflusst werden.
Wie daraus ein für die Finanzierung anrechenbares Einkommen ermittelt wird, hängt von der jeweiligen Bank und der konkreten Situation ab. Deshalb gibt es keine seriöse allgemeine Formel nach dem Muster „Jahresgewinn geteilt durch zwölf = anerkanntes Monatseinkommen“.
Hilfreich ist dagegen eine nachvollziehbare Entwicklung. Wer mehrere Jahre stabile Geschäftszahlen vorlegen kann, aktuelle Zahlen griffbereit hat und größere Abweichungen erklären kann, erleichtert der Bank die Beurteilung.
Welche Unterlagen brauchen Selbständige für einen Wohnkredit?
Die genaue Unterlagenliste legt die jeweilige Bank fest. Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz verpflichtet Kreditgeber sogar dazu, bereits in der vorvertraglichen Phase mitzuteilen, welche Informationen und Nachweise für die Kreditwürdigkeitsprüfung benötigt werden.
Dass bei Selbständigen deutlich mehr als ein aktueller Einkommensnachweis verlangt werden kann, zeigt beispielsweise die derzeit abrufbare Unterlagencheckliste der Bank Austria. Dort werden unter anderem Steuerunterlagen aus mehreren Jahren, eine Saldenliste und eine Planungsrechnung angeführt.
| Unterlage oder Nachweis | Was die Bank daraus beurteilen kann |
|---|---|
| Einkommensteuerbescheide | Sie dokumentieren die steuerlich festgestellten Einkünfte vergangener Jahre. |
| Bilanzen oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen | Sie zeigen Umsatz, Kosten und Ergebnis der selbständigen Tätigkeit. |
| Aktuelle Salden- oder Unternehmenszahlen | Sie helfen zu beurteilen, ob sich das laufende Jahr ähnlich wie die abgeschlossenen Jahre entwickelt. |
| Planungsrechnung | Sie kann die erwartete Umsatz- und Gewinnentwicklung des laufenden und folgenden Wirtschaftsjahres nachvollziehbar machen. |
| Nachweise zu Finanzamt und Sozialversicherung | Je nach Bank können aktuelle Vorschreibungen, Kontostände oder weitere Nachweise verlangt werden. |
| Private Konto- und Vermögensnachweise | Sie zeigen Eigenmittel, Rücklagen sowie bestehende private Verpflichtungen. |
| Objektunterlagen | Kaufvertrag oder Entwurf, Grundbuch, Pläne, Exposé und weitere Unterlagen werden zur Bewertung der Immobilie benötigt. |
Wichtig: Drei abgeschlossene Geschäftsjahre sind keine allgemeine gesetzliche Voraussetzung für jeden österreichischen Immobilienkredit. Dass einzelne Banken Unterlagen über drei Jahre verlangen, ist eine konkrete Vergabepraxis und darf nicht mit einer gesetzlichen Mindestdauer der Selbständigkeit verwechselt werden.
Immobilienkredit kurz nach der Gründung
Eine kurze Selbständigkeit kann die Finanzierung schwieriger machen, weil weniger abgeschlossene Geschäftsjahre vorhanden sind. Daraus folgt aber nicht, dass ein Immobilienkredit für Gründer:innen generell ausgeschlossen wäre.
Je kürzer die Historie ist, desto wichtiger können aktuelle Geschäftszahlen, Auftragslage, berufliche Vorgeschichte, Planungsrechnung, Eigenmittel, vorhandene Sicherheiten und ein zweites stabiles Haushaltseinkommen werden. Ob eine Bank einen solchen Fall akzeptiert, ist eine individuelle Kreditentscheidung.
Deshalb sollte eine Finanzierung nicht auf der Annahme aufgebaut werden, dass „alle Banken mindestens drei Jahre Selbständigkeit verlangen“ oder dass eine bestimmte Bank Existenzgründer:innen grundsätzlich finanziert. Solche Aussagen waren schon im ursprünglichen Artikel von 2008 zu pauschal und sind für den heutigen österreichischen Markt nicht belastbar.
Welche Wohnkredit-Regeln gelten 2026 in Österreich?
Die KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Damit sind ihre Grenzen nicht mehr als Verordnung unmittelbar für jede einzelne Neuvergabe vorgeschrieben. Die Finanzmarktaufsicht hält jedoch weiterhin an klaren Kriterien für eine solide Vergabe privater Wohnimmobilienkredite fest.
| FMA-Richtwert | Bedeutung für eine Finanzierung 2026 |
|---|---|
| Maximal 90 % Beleihungsquote | Der Kredit sollte grundsätzlich nicht mehr als 90 % des relevanten Immobilienwerts ausmachen. |
| Maximal 40 % Schuldendienstquote | Die jährliche Belastung aus Zins und Tilgung sollte grundsätzlich höchstens 40 % des Jahresnettoeinkommens betragen. |
| Maximal 35 Jahre Laufzeit | Sehr lange Finanzierungen sollen grundsätzlich vermieden werden. |
| Mindestens 80 % des Neuvergabevolumens | Die FMA erwartet, dass diese Kriterien grundsätzlich für den Großteil des neu vergebenen Volumens eingehalten werden. |
| Bankeigene Abweichungen möglich | Banken können eigene Vergabestandards festlegen, wenn diese auf ihrer Risikoeinschätzung beruhen und regulatorisch vertretbar sind. |
Für Selbständige ist besonders die Schuldendienstquote interessant. Die Schwierigkeit liegt nicht an der Prozentzahl selbst, sondern bereits davor: Die Bank muss festlegen, welches nachhaltige Jahresnettoeinkommen sie aus den vorhandenen Unternehmens- und Steuerunterlagen tatsächlich anerkennt.
Ein steuerlicher Gewinn von beispielsweise 80.000 Euro bedeutet daher nicht automatisch, dass die Bank für die 40-%-Orientierung einfach 80.000 Euro als Jahresnettoeinkommen verwendet. Die konkrete Einkommensberechnung muss aus dem jeweiligen Finanzierungsfall kommen.
Mehr zu den allgemeinen Regeln nach Ende der KIM-V erklärt der Ratgeber Immobilienkredit 2026 in Österreich.
Was verbessert die Chancen auf einen Immobilienkredit?
Es gibt keinen einzelnen Trick, der eine Finanzierung garantiert. Bei selbständigem Einkommen hilft aber vor allem, Unsicherheit zu reduzieren. Je besser sich die wirtschaftliche Situation nachvollziehen lässt, desto fundierter kann eine Bank entscheiden.
| Vorbereitung vor der Kreditanfrage | Warum sie bei Selbständigen besonders hilft |
|---|---|
| Unterlagen vollständig vorbereiten | Fehlende Steuerbescheide oder Geschäftszahlen verzögern die Prüfung und erschweren einen Bankenvergleich. |
| Aktuelle Zahlen ergänzen | Ein mehrere Monate alter Jahresabschluss allein zeigt nicht, wie das laufende Geschäftsjahr verläuft. |
| Schwankungen erklären | Außergewöhnliche Investitionen, Krankheit, Unternehmensumbau oder einmalige Großaufträge können einzelne Jahre verzerren. |
| Private und betriebliche Finanzen trennen | Eine übersichtliche Struktur erleichtert die Beurteilung des tatsächlich verfügbaren privaten Einkommens. |
| Eigenmittel nachweisen | Die Bank muss erkennen können, welche Mittel tatsächlich verfügbar sind und woher sie stammen. |
| Kaufnebenkosten und Reserve einplanen | Eine Finanzierung sollte nicht bereits bei der ersten unerwarteten Ausgabe an ihre Belastungsgrenze stoßen. |
Auch ein zweites Einkommen im Haushalt kann eine Rolle spielen. Ist beispielsweise eine Person selbständig und die andere unselbständig beschäftigt, wird die Finanzierung nicht automatisch allein anhand des Unternehmergewinns beurteilt. Entscheidend ist die gesamte Haushalts- und Kreditnehmerstruktur.
Umgekehrt sollte ein sehr gutes aktuelles Jahr nicht über strukturelle Risiken hinwegtäuschen. Hohe laufende Privat- oder Unternehmenskredite, Unterhaltsverpflichtungen, geringe Rücklagen oder stark schwankende Einkünfte können die mögliche Kreditsumme reduzieren.
Selbständig und Immobilie privat oder betrieblich genutzt?
Dieser Beitrag behandelt in erster Linie Selbständige, die privat eine Wohnung oder ein Haus kaufen, bauen oder sanieren möchten. Das ist wichtig, weil Selbständige bei einer privaten Finanzierung grundsätzlich Verbraucher:innen sein können.
Wird dagegen beispielsweise ein Betriebsgebäude, eine Ordination, ein Büro oder eine ausschließlich betrieblich genutzte Immobilie finanziert, kann die rechtliche und bankinterne Einordnung anders aussehen. Dann geht es nicht mehr automatisch um denselben privaten Wohnkredit-Intent.
Wer statt einer Immobilienfinanzierung einen allgemeinen privaten oder betrieblichen Kredit als Selbständige:r sucht, findet dazu den getrennten Ratgeber Kredit für Selbstständige und Freiberufler.
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung für Selbständige
Die wichtigsten Punkte vor der Anfrage
Bekommen Selbständige in Österreich einen Immobilienkredit?
Ja, grundsätzlich ist eine Immobilienfinanzierung auch bei selbständigem Einkommen möglich. Entscheidend ist, dass Einkommen, Ausgaben, Eigenmittel, bestehende Verpflichtungen und die geplante Finanzierung eine positive Kreditwürdigkeitsprüfung ermöglichen.
Sind Immobilienkredite für Selbständige automatisch teurer?
Nein. Eine allgemeine Regel, wonach Selbständige automatisch einen höheren Zinssatz bezahlen müssen, gibt es nicht. Konditionen hängen unter anderem von Bonität, Beleihung, Kredithöhe, Laufzeit, Zinsmodell, Objekt und bankinterner Risikobeurteilung ab.
Wie viele Jahre muss ich selbständig sein?
Es gibt keine allgemeine gesetzliche Mindestdauer der Selbständigkeit. Einzelne Banken verlangen für ihre Einkommensprüfung jedoch Unterlagen aus mehreren abgeschlossenen Jahren. Bei kurzer Selbständigkeit kann die Auswahl möglicher Finanzierungen dadurch kleiner werden.
Welche Steuerunterlagen verlangt die Bank?
Das unterscheidet sich nach Institut und Einkunftsart. Möglich sind insbesondere Einkommensteuerbescheide und -erklärungen, Bilanzen oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen, aktuelle Saldenlisten sowie ergänzende Unternehmens- und Planungsunterlagen.
Kann ein sehr hoher Umsatz für den Wohnkredit reichen?
Nein. Umsatz ist nicht gleich Einkommen. Entscheidend ist, was nach betrieblichen Kosten, Steuern, Sozialversicherung und weiteren Belastungen nachhaltig für den privaten Haushalt verfügbar bleibt und von der Bank anerkannt wird.
Was gilt nach dem Ende der KIM-V?
Die KIM-V ist seit 1. Juli 2025 nicht mehr in Kraft. Die FMA sieht aber weiterhin maximal 90 % Beleihungsquote, maximal 40 % jährliche Kreditbelastung und grundsätzlich maximal 35 Jahre Laufzeit als maßgebliche Kriterien für eine solide private Wohnkreditvergabe an.
Ist ein Wohnkredit direkt nach der Unternehmensgründung ausgeschlossen?
Nein, pauschal lässt sich das nicht sagen. Weniger abgeschlossene Geschäftsjahre erschweren jedoch den Nachweis eines nachhaltigen Einkommens. Die Entscheidung hängt dann noch stärker von aktuellen Zahlen, Planung, Eigenmitteln, Sicherheiten, Haushaltsstruktur und den Vergabestandards der jeweiligen Bank ab.
Fazit: Bei einem Immobilienkredit für Selbständige geht es 2026 nicht darum, ob Unternehmer:innen grundsätzlich kreditwürdig oder kreditunwürdig sind. Entscheidend ist, ob sich ein nachhaltiges privates Einkommen nachvollziehbar belegen lässt und die gesamte Finanzierung tragfähig bleibt. Wer Steuerunterlagen, aktuelle Geschäftszahlen, Eigenmittel und Objektunterlagen früh vorbereitet, schafft eine bessere Grundlage für den Bankenvergleich. Pauschale Aussagen aus älteren Ratgebern – etwa dass Selbständige automatisch schlechtere Konditionen erhalten oder Existenzgründer praktisch keine Immobilienfinanzierung bekommen – sind dafür keine verlässliche Orientierung.
Hinweis: Die konkrete Kreditentscheidung und die Anerkennung einzelner Einkommensbestandteile liegen bei der jeweiligen Bank. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.
