Fachlich geprüft und aktualisiert am 5. August 2026: Bei einer Immobilienfinanzierung mit Wohnsitz, Arbeitgeber oder Einkommen im Ausland kommt es nicht nur auf Zinssatz und Eigenmittel an. Aktuell geprüft wurden insbesondere die österreichischen Vergabestandards für Wohnkredite, die Kreditwürdigkeitsprüfung bei ausländischen Einkünften, das Wechselkursrisiko, der Ausländergrunderwerb sowie die besonderen Unterlagen- und Nachweispflichten bei grenzüberschreitenden Finanzierungen.
Immobilienkredit mit Auslandseinkommen individuell anfragen
Über das folgende Formular können Sie Ihre Finanzierung unverbindlich prüfen lassen. Geben Sie neben Kaufpreis und Eigenmitteln möglichst auch Wohnsitzland, Beschäftigungsland, Einkommenswährung, geplante Nutzung und den Standort der Immobilie an.
Sie wohnen in Deutschland, Slowenien, der Schweiz oder einem anderen Land und möchten eine Wohnung oder ein Haus in Österreich kaufen? Oder Sie leben bereits in Österreich, beziehen Ihr Gehalt aber von einem ausländischen Arbeitgeber? In beiden Fällen kann ein Immobilienkredit möglich sein – die Finanzierung ist jedoch meist erklärungsbedürftiger als bei einem österreichischen Wohnsitz, österreichischem Arbeitgeber und Euroeinkommen.
Die entscheidende Frage lautet nicht nur, ob Sie österreichische:r Staatsbürger:in sind. Banken unterscheiden unter anderem zwischen Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, steuerlicher Ansässigkeit, Beschäftigungsland, Einkommenswährung, geplanter Nutzung der Immobilie und der Möglichkeit, Einkommen und Sicherheiten im Ernstfall durchzusetzen.
Ein deutscher Staatsbürger mit Eurogehalt und Wohnsitz in München kann daher anders beurteilt werden als eine österreichische Grenzgängerin mit Schweizer-Franken-Einkommen, ein slowenisches Paar mit Euroeinkommen oder ein Drittstaatsangehöriger mit Wohnsitz außerhalb der EU. Dieser Ratgeber zeigt, welche Fälle grundsätzlich finanzierbar sein können, wo Banken genauer prüfen und warum eine spezialisierte, unverbindliche Finanzierungsberatung früh im Kaufprozess sinnvoll ist.
Finanzierung mit Wohnsitz oder Einkommen im Ausland unverbindlich prüfen
Bei dieser Finanzierungssituation lässt sich die passende Bank nicht allein anhand eines veröffentlichten Zinssatzes auswählen. Manche Institute akzeptieren bestimmte Länder, Beschäftigungsverhältnisse oder Einkommenswährungen, andere lehnen dieselbe Konstellation grundsätzlich ab oder verlangen deutlich mehr Eigenmittel.
| Erste Prüffrage | Warum sie für die Finanzierung wichtig ist |
|---|---|
| Wo liegt die Immobilie? | Für eine klassische österreichische Immobilienfinanzierung muss die Bank die Liegenschaft in Österreich bewerten und ein Pfandrecht im österreichischen Grundbuch absichern können. |
| Wo befindet sich Ihr Hauptwohnsitz? | Ein Wohnsitz im Ausland kann die Bonitätsprüfung, Zustellung, Durchsetzung von Forderungen und Auswahl möglicher Banken beeinflussen. |
| In welchem Land wird das Einkommen erzielt? | Die Bank muss Arbeitgeber, Beschäftigungsrecht, Steuern, Sozialversicherung und Nachweise nachvollziehen können. |
| In welcher Währung wird das Einkommen bezahlt? | Bei Schweizer Franken, britischen Pfund oder anderen Währungen entsteht zusätzlich ein Wechselkursrisiko gegenüber einem Eurokredit. |
| Welche Staatsangehörigkeit liegt vor? | EU- und EWR-Bürger:innen sind beim Liegenschaftserwerb grundsätzlich gleichgestellt. Für Drittstaatsangehörige können Genehmigungen erforderlich sein. |
| Wie wird die Immobilie genutzt? | Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Ferienwohnung, Vorsorgewohnung und vermietetes Objekt können unterschiedlich geprüft werden. |
| Wie hoch und woher stammen die Eigenmittel? | Ausländische Konten, Schenkungen, Unternehmensgewinne oder Verkaufserlöse müssen vollständig und nachvollziehbar dokumentiert werden. |
Wenn Sie bereits ein konkretes Objekt, einen ungefähren Kaufpreis und Angaben zu Einkommen sowie Eigenmitteln haben, kann eine frühe Anfrage verhindern, dass Sie Zeit in Banken investieren, die Ihre Ausgangslage grundsätzlich nicht finanzieren.
Die Anfrage ist noch keine Kreditzusage. Sie dient dazu, den Fall vorzusortieren, benötigte Unterlagen zu klären und zu prüfen, welche Banken die konkrete Kombination aus österreichischer Immobilie, ausländischem Wohnsitz und ausländischem Einkommen grundsätzlich bearbeiten.
Wer gilt bei der Finanzierung als Auslandskund:in?
Der Begriff „Ausländer“ ist für die Kreditprüfung häufig zu ungenau. Eine Person kann österreichische Staatsbürgerin sein und trotzdem als Kundin mit Auslandsbezug gelten. Umgekehrt kann ein deutscher oder slowenischer EU-Bürger in Österreich wohnen, hier arbeiten und aus Finanzierungssicht weitgehend wie ein inländischer Kreditnehmer geprüft werden.
| Konstellation | Typische Besonderheit |
|---|---|
| Wohnsitz im Ausland, Einkommen im Ausland | Bank muss ausländisches Einkommen prüfen und berücksichtigt zusätzlich die erschwerte grenzüberschreitende Durchsetzbarkeit. |
| Wohnsitz in Österreich, Arbeitgeber im Ausland | Typischer Grenzgänger- oder Remote-Work-Fall; Steuer, Sozialversicherung und Einkommenswährung müssen nachvollziehbar sein. |
| Österreichische Staatsangehörigkeit, dauerhafter Wohnsitz im Ausland | Kein klassisches Ausländergrunderwerbsproblem, aber weiterhin ein Fall mit ausländischem Wohnsitz und möglicherweise ausländischem Einkommen. |
| EU-/EWR-Staatsangehörigkeit und Immobilie in Österreich | Grundsätzlich Gleichstellung beim Liegenschaftserwerb; je nach Bundesland kann dennoch eine Negativbestätigung oder ein zusätzlicher Nachweis nötig sein. |
| Drittstaatsangehörigkeit | Je nach Bundesland, Abkommen und persönlicher Situation kann eine Grundverkehrsgenehmigung erforderlich sein. |
| Ein Einkommen in Österreich, ein Einkommen im Ausland | Die Bank kann beide Einkommen unterschiedlich gewichten und muss bei gemeinsamer Finanzierung auch Haftung und Währungsrisiken prüfen. |
| Selbstständigkeit oder Unternehmen im Ausland | Zusätzlich zu privaten Nachweisen werden regelmäßig Steuer-, Unternehmens- und Ergebnisunterlagen benötigt. |
Staatsangehörigkeit, Wohnsitz und Steuerwohnsitz unterscheiden
Für die Finanzierung sind vier Ebenen getrennt zu betrachten:
- Staatsangehörigkeit: Sie kann darüber entscheiden, ob für den Immobilienerwerb eine Genehmigung benötigt wird.
- Zivilrechtlicher Wohnsitz: Er beeinflusst unter anderem Zuständigkeit, Korrespondenz und die rechtliche Einordnung eines Fremdwährungskredits.
- Steuerliche Ansässigkeit: Sie bestimmt mit, in welchem Staat Einkommen erklärt und besteuert wird. Doppelbesteuerungsabkommen können dabei eine Rolle spielen.
- Ort und Währung des Einkommens: Diese Angaben sind für die laufende Leistbarkeit und das Wechselkursrisiko entscheidend.
Die Bezeichnung „Steuerausländer“ bedeutet daher nicht automatisch, dass jemand kein österreichischer Staatsbürger ist oder in Österreich keine Immobilie kaufen darf. Umgekehrt garantiert eine österreichische Staatsangehörigkeit noch keine einfache Bankprüfung, wenn Wohnsitz und Einkommen dauerhaft im Ausland liegen.
Wann Banken Auslandseinkommen akzeptieren können
Banken müssen vor Abschluss eines Immobilienkredits eine eingehende Kreditwürdigkeitsprüfung durchführen. Nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz sind dafür ausreichende und überprüfbare Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie weiteren finanziellen und wirtschaftlichen Umständen erforderlich.
Ein ausländisches Einkommen ist deshalb nicht automatisch schlechter als ein österreichisches Einkommen. Es muss für die Bank aber stabil, rechtlich nachvollziehbar, wirtschaftlich nachhaltig und anhand geeigneter Unterlagen überprüfbar sein.
Was ein gut prüfbares Auslandseinkommen auszeichnet
- Stabiles Beschäftigungsverhältnis: Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit ist leichter einzuordnen als ein kurzfristiger oder häufig wechselnder Vertrag.
- Nachvollziehbarer Arbeitgeber: Unternehmen, Branche, Beschäftigungsort und wirtschaftlicher Hintergrund müssen überprüfbar sein.
- Regelmäßige Zahlungseingänge: Gehaltsabrechnungen sollten zu den tatsächlichen Zahlungseingängen auf dem Konto passen.
- Klare Steuerunterlagen: Steuerbescheide oder Steuererklärungen helfen, das nachhaltig verfügbare Nettoeinkommen einzuordnen.
- Klare Sozialversicherung: Bei Grenzgänger:innen, Entsendungen und Remote Work sollte nachvollziehbar sein, in welchem System die Person versichert ist.
- Stabile Währung: Euroeinkommen ist für einen Eurokredit einfacher zu kalkulieren als Einkommen in einer schwankenden Fremdwährung.
- Ausreichender Haushaltsüberschuss: Wohn-, Lebenshaltungs-, Versicherungs- und Reisekosten in mehreren Ländern müssen vollständig berücksichtigt werden.
Welche Einkommensnachweise können erforderlich sein?
Die genaue Liste unterscheidet sich nach Bank, Land und Beschäftigungsart. Typischerweise sollten folgende Unterlagen vorbereitet werden:
| Unterlage | Wofür sie benötigt wird |
|---|---|
| Arbeitsvertrag | Nachweis von Arbeitgeber, Beschäftigungsbeginn, Befristung, Probezeit, Funktion und Gehaltsregelung. |
| Aktuelle Gehaltsabrechnungen | Nachweis des laufenden Brutto- und Nettoeinkommens sowie möglicher Zulagen und Abzüge. |
| Kontoauszüge mit Gehaltseingang | Abgleich, ob die ausgewiesenen Beträge tatsächlich regelmäßig eingehen. |
| Jahreslohnzettel oder ausländische Jahresbescheinigung | Überblick über das Einkommen eines vollständigen Jahres. |
| Steuerbescheide und Steuererklärungen | Prüfung von Besteuerung, nachhaltigem Einkommen und möglichen Abweichungen zum monatlichen Gehalt. |
| Nachweis des Wohnsitzes | Einordnung des gewöhnlichen Aufenthalts und des grenzüberschreitenden Falls. |
| Ausweisdokument und Staatsangehörigkeitsnachweis | Identitätsprüfung sowie Prüfung möglicher grundverkehrsrechtlicher Anforderungen. |
| Nachweise bestehender Kredite | Erfassung aller Raten, Kreditkartenverbindlichkeiten, Leasing- und Unterhaltspflichten. |
| Bonitätsauskunft des Wohnsitzlandes | Kann je nach Bank zusätzlich zu österreichischen Datenbankabfragen verlangt werden. |
| Beglaubigte Übersetzung | Kann erforderlich sein, wenn Unterlagen nicht in einer von der Bank akzeptierten Sprache vorliegen. |
Die Bank muss in der vorvertraglichen Phase mitteilen, welche Informationen und unabhängig überprüfbaren Nachweise sie benötigt. Unvollständige oder widersprüchliche Unterlagen können dazu führen, dass die Kreditwürdigkeit nicht abschließend geprüft und der Kredit daher nicht bewilligt werden kann.
Welche Einkommen werden besonders vorsichtig behandelt?
- Probezeit oder befristeter Vertrag: Die Fortsetzung des Einkommens ist noch nicht langfristig gesichert.
- Stark schwankende Provisionen und Boni: Banken rechnen nicht zwingend mit dem besten Jahr oder dem höchsten Monatsgehalt.
- Ausländische Sozialleistungen: Nicht jede Bank akzeptiert sie vollständig als dauerhaftes Einkommen.
- Selbstständiges Einkommen: Es braucht meist mehrere aussagekräftige Perioden sowie nachvollziehbare Unternehmenszahlen.
- Einkommen aus einem politisch oder wirtschaftlich riskanteren Staat: Überweisbarkeit, Sanktionen, Währung und Rechtsdurchsetzung können die Prüfung erschweren.
- Barauszahlungen: Einkommen ohne klaren Kontoeingang und ohne vollständige Steuerunterlagen ist schwer nachweisbar.
- Auslandseinkommen kurz vor Pension: Die Bank muss zusätzlich prüfen, wie hoch das spätere Pensionseinkommen sein wird.
Wechselkurs: Wann ein Eurokredit zum Fremdwährungskredit wird
Ein besonders wichtiger Spezialfall entsteht, wenn Kredit und Einkommen nicht auf dieselbe Währung lauten. Das österreichische Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz definiert einen Fremdwährungskredit nicht nur als Kredit, der beispielsweise in Schweizer Franken aufgenommen wird.
Auch ein Eurokredit kann rechtlich ein Fremdwährungskredit sein, wenn das für die Rückzahlung vorgesehene Einkommen überwiegend in einer anderen Währung bezogen wird oder wenn der Kredit nicht auf die Währung des Wohnsitzstaates lautet.
Typische Währungskonstellationen
| Konstellation | Einordnung |
|---|---|
| Wohnsitz Deutschland, Einkommen in Euro, Kredit in Euro | Kein klassisches Währungsgefälle; der ausländische Wohnsitz und Arbeitgeber bleiben dennoch Prüfmerkmale. |
| Wohnsitz Slowenien, Einkommen in Euro, Kredit in Euro | Kein unmittelbares Wechselkursrisiko, weil Einkommen, Wohnsitzwährung und Kreditwährung übereinstimmen. |
| Wohnsitz Österreich, Schweizer Einkommen, Kredit in Euro | Nach der gesetzlichen Definition kann ein Fremdwährungskredit vorliegen, weil Einkommen und Kredit auf unterschiedliche Währungen lauten. |
| Wohnsitz Schweiz, Einkommen in Schweizer Franken, Kredit in Euro | Deutliches Währungsrisiko: Sowohl Einkommenswährung als auch Währung des Wohnsitzstaates weichen vom Eurokredit ab. |
| Gemeinsamer Kredit mit Euro- und Schweizer-Franken-Einkommen | Besonderer Prüfungsfall; die Bank muss Einkommensanteile, gemeinsame Haftung und Währungsrisiko individuell bewerten. |
Warum Banken bei Fremdwährungseinkommen Abschläge rechnen können
Fällt die Einkommenswährung gegenüber dem Euro, steht für die Kreditrate rechnerisch weniger Einkommen zur Verfügung. Eine monatliche Rate von 1.500 Euro bleibt in Euro unverändert, während der Gegenwert des Schweizer-Franken-, Pfund- oder Dollareinkommens schwanken kann.
Banken können deshalb unter anderem:
- nur einen reduzierten Teil des umgerechneten Einkommens ansetzen,
- einen ungünstigeren Wechselkurs für die Haushaltsrechnung verwenden,
- höhere Eigenmittel verlangen,
- zusätzliche finanzielle Reserven voraussetzen,
- bestimmte Einkommenswährungen grundsätzlich nicht akzeptieren,
- eine kürzere Laufzeit oder niedrigere Kreditsumme anbieten.
Wie hoch ein solcher Sicherheitsabschlag ausfällt, ist keine einheitliche gesetzliche Zahl. Er hängt von Bank, Währung, Einkommensstabilität, Kreditlaufzeit und Gesamtrisiko ab.
Stressrechnung bei Wechselkursänderungen
Bei einem Fremdwährungseinkommen sollte die Finanzierung nicht nur mit dem aktuellen Wechselkurs gerechnet werden. Sinnvoll ist mindestens ein zweites Szenario mit einem spürbar ungünstigeren Wechselkurs.
| Beispiel | Normalfall | Stress-Szenario |
|---|---|---|
| Monatliches Einkommen | 7.000 CHF | 7.000 CHF |
| Angenommener Eurogegenwert | 7.350 Euro | 6.650 Euro |
| Monatliche Kreditrate | 1.800 Euro | 1.800 Euro |
| Anteil der Rate am Einkommen | rund 24,5 Prozent | rund 27,1 Prozent |
Das Beispiel ist keine Wechselkursprognose. Es zeigt nur, dass eine unveränderte Eurorate bei schwächerer Einkommenswährung einen größeren Teil des Haushaltsbudgets beansprucht.
Darf eine Person mit Wohnsitz im Ausland in Österreich eine Immobilie kaufen?
Finanzierung und Kaufrecht sind zwei getrennte Prüfungen. Selbst wenn eine Bank den Kredit grundsätzlich finanzieren würde, muss der Eigentumserwerb rechtlich zulässig und grundbuchsfähig sein.
EU- und EWR-Bürger:innen
Staatsangehörige eines EU-Mitgliedstaates oder eines EWR-Vertragsstaates sind beim Erwerb von Eigentum oder Miteigentum an österreichischen Liegenschaften grundsätzlich österreichischen Käufer:innen gleichgestellt. Ein klassisches Genehmigungsverfahren wegen der ausländischen Staatsangehörigkeit ist daher grundsätzlich nicht erforderlich.
Je nach Bundesland und Grundbuchsverfahren kann dennoch eine Negativbestätigung oder ein Nachweis über die EU-/EWR-Staatsangehörigkeit verlangt werden. Diese Bestätigung dokumentiert, dass für das konkrete Rechtsgeschäft keine Ausländergrundverkehrsgenehmigung notwendig ist.
Drittstaatsangehörige
Für Staatsangehörige außerhalb von EU und EWR kann eine behördliche Genehmigung erforderlich sein. Die Voraussetzungen unterscheiden sich, weil Österreich neun Grundverkehrsgesetze hat – eines für jedes Bundesland.
Außerdem können bilaterale Abkommen, persönliche Ausnahmen oder landesspezifische Regeln gelten. Die zuständige Grundverkehrsbehörde sollte deshalb vor einem bindenden Kaufanbot kontaktiert werden.
Für ein Genehmigungsverfahren können unter anderem erforderlich sein:
- Antrag oder landesspezifisches Formular,
- Kaufvertrag oder Vertragsentwurf,
- Erklärung über die geplante Nutzung,
- Lageplan und Grundbuchauszug,
- Reisepass und Staatsangehörigkeitsnachweis,
- bei Unternehmen zusätzlich Firmenbuch- oder Registerunterlagen.
Gemischtes Paar mit EU- und Drittstaatsangehörigkeit
Kauft ein Paar gemeinsam und besitzt nur eine Person eine österreichische, EU- oder EWR-Staatsangehörigkeit, sollte die grundverkehrsrechtliche Behandlung vorab geklärt werden. Je nach Bundesland, Eigentumsquote, Ehe- oder Partnerschaftssituation kann eine Genehmigung oder Negativbestätigung nötig sein.
Landwirtschaftliche Grundstücke und Vorbehaltsgemeinden
Auch bei EU-/EWR-Staatsangehörigen können zusätzliche Grundverkehrsregeln relevant werden, wenn land- oder forstwirtschaftliche Flächen gekauft werden oder sich die Immobilie in einer Gemeinde mit besonderen Erwerbs- oder Nutzungsvorschriften befindet.
Dasselbe gilt für Zweitwohnsitze und touristisch genutzte Immobilien. Eine erfolgreiche Bankprüfung ersetzt keine raumordnungs-, grundverkehrs- oder widmungsrechtliche Prüfung.
Spezialfälle aus der Finanzierungspraxis
Deutsche kaufen eine Wohnung oder ein Haus in Österreich
Deutsche Staatsangehörige sind als EU-Bürger:innen beim Immobilienerwerb grundsätzlich gleichgestellt. Beziehen sie ihr Einkommen in Euro, entfällt außerdem das unmittelbare Wechselkursproblem.
Die Bank prüft dennoch:
- Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland,
- deutschen Arbeitgeber und Arbeitsvertrag,
- deutsche Steuer- und Bonitätsunterlagen,
- laufende Wohnkosten und Kredite in Deutschland,
- geplante Nutzung der österreichischen Immobilie,
- ausreichende Eigenmittel und österreichische Besicherung.
Eine deutsche Hausbank ist nicht automatisch die einfachste Lösung. Viele ausländische Banken finanzieren österreichische Immobilien nicht als Standardprodukt, weil Bewertung, Grundbuchbesicherung und spätere Verwertung im Ausland zusätzlichen Aufwand verursachen.
Slowenischer Wohnsitz und Euroeinkommen
Für slowenische Käufer:innen ist die Währungskonstellation häufig einfacher, weil Slowenien ebenfalls den Euro verwendet. EU-Gleichstellung und fehlendes unmittelbares Währungsrisiko bedeuten aber noch keine automatische Zusage.
Die Bank muss weiterhin slowenische Einkommens-, Steuer-, Wohnsitz- und Bonitätsunterlagen prüfen. Grenznahe Beschäftigung, regelmäßige Kontoeingänge und ein klar dokumentierter Erwerbszweck können die Einordnung erleichtern.
Grenzgänger:innen mit Einkommen aus der Schweiz
Grenzgänger:innen in Vorarlberg oder Tirol können ein hohes und stabiles Schweizer Einkommen beziehen. Das kann grundsätzlich eine gute Bonitätsbasis sein. Der Eurokredit trifft jedoch auf ein Einkommen in Schweizer Franken, wodurch Währungs- und Verwertungsrisiken entstehen.
Besonders wichtig sind:
- langfristiges und stabiles Arbeitsverhältnis,
- vollständige Schweizer Lohn- und Steuerunterlagen,
- Dokumentation der österreichischen oder schweizerischen Steuerpflicht,
- realistische Umrechnung des Einkommens,
- ausreichender Puffer bei ungünstigem Wechselkurs,
- Prüfung, welche Banken CHF-Einkommen akzeptieren.
Selbstständigkeit oder Unternehmen im Ausland
Bei selbstständigen Personen reicht ein einzelner monatlicher Zahlungseingang nicht aus. Die Bank will verstehen, wie stabil das Unternehmen arbeitet und ob das Einkommen auch während der Kreditlaufzeit nachhaltig erwirtschaftet werden kann.
Zusätzlich können erforderlich sein:
- Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen,
- Steuerbescheide mehrerer Jahre,
- aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen,
- Firmenbuch- oder Registerauszug,
- Nachweise über Beteiligungen und Geschäftsführerbezüge,
- Trennung zwischen privatem Einkommen und Unternehmensliquidität,
- Erläuterung größerer Schwankungen oder Einmaleffekte.
Ausländische Pension
Eine ausländische Pension kann grundsätzlich als Einkommen berücksichtigt werden. Entscheidend sind Höhe, Währung, Dauerhaftigkeit, steuerliche Behandlung und die gewünschte Kreditlaufzeit.
Bei älteren Kreditnehmer:innen muss zudem nachvollziehbar sein, dass Rate und Restschuld langfristig tragbar bleiben. Eine hohe Immobilie als Sicherheit ersetzt nicht automatisch die Prüfung des laufenden Einkommens.
Ein:e Kreditnehmer:in in Österreich, eine Person im Ausland
Bei Paaren kann ein stabiles österreichisches Einkommen die Finanzierung erleichtern. Das ausländische Einkommen der zweiten Person wird dennoch nicht automatisch vollständig angesetzt.
Vor einer gemeinsamen Kreditaufnahme sollte außerdem geklärt werden:
- Wer wird Eigentümer:in der Immobilie?
- Wer haftet persönlich für den gesamten Kredit?
- Was passiert bei Trennung oder Wohnsitzwechsel?
- Welche Person bringt welche Eigenmittel ein?
- Wie werden Fremdwährungsrisiken zwischen beiden Einkommen verteilt?
Vorsorgewohnung, Vermietung oder Ferienimmobilie
Eine vermietete Wohnung wird anders geprüft als ein selbst genutzter Hauptwohnsitz. Neben dem persönlichen Einkommen spielen erwartete Miete, Leerstand, Betriebskosten, Steuern und Objektqualität eine Rolle.
Bei einer Ferien- oder Zweitwohnsitzimmobilie können zusätzlich strengere Eigenmittelanforderungen, landesrechtliche Nutzungsbeschränkungen und eine vorsichtigere Bankbewertung auftreten. Erwartete Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung sollten nicht ungeprüft als gesicherte Kreditdeckung eingeplant werden.
Eigenmittel aus dem Ausland richtig nachweisen
Ausländische Eigenmittel sind nicht automatisch ungeeignet. Banken müssen aber nachvollziehen können, wem das Geld gehört, wie es erwirtschaftet wurde und ob es rechtlich sowie tatsächlich für den Kauf zur Verfügung steht.
| Herkunft der Eigenmittel | Mögliche Nachweise |
|---|---|
| Sparguthaben auf ausländischem Konto | Kontoauszüge, Kontoinhaber, längerfristige Guthabenentwicklung und Überweisungsbelege. |
| Verkauf einer Immobilie im Ausland | Kaufvertrag, Zahlungsfluss, Steuer- oder Abrechnungsunterlagen und Nachweis über bestehende Belastungen. |
| Schenkung von Angehörigen | Schenkungsvertrag, Herkunft des Geldes, Kontoauszüge und gegebenenfalls steuerliche oder melderechtliche Nachweise. |
| Unternehmensgewinn oder Ausschüttung | Jahresabschluss, Ausschüttungsbeschluss, Steuerunterlagen und tatsächlicher Zahlungseingang. |
| Wertpapierverkauf | Depotabrechnung, Verkaufsbeleg, Steuerunterlagen und Überweisung auf das Kaufkonto. |
| Erbschaft | Einantwortungs-, Erb- oder Nachlassunterlagen sowie Nachweis über den Zahlungseingang. |
Banken sind verpflichtet, ihre Kund:innen zu identifizieren und Einnahmequellen sowie auffällige Transaktionen zu verstehen. Fragen zur Herkunft größerer Eigenmittel sind daher Teil der gesetzlichen Sorgfaltspflichten und nicht automatisch ein Verdacht gegen die kaufende Person.
Kann eine Immobilie im Ausland als Sicherheit dienen?
Eine bereits vorhandene Auslandsimmobilie erhöht zwar das Vermögen, wird aber von österreichischen Banken nicht immer wie eine österreichische Liegenschaft als direkt verwertbare Kreditsicherheit behandelt. Bewertung, Rangordnung, Grundbuchsystem, Vollstreckung und Rechtskosten unterscheiden sich je nach Land.
Mögliche Varianten sind:
- Verkauf der Auslandsimmobilie und Einsatz des Nettoerlöses als Eigenmittel,
- Beleihung über eine Bank im Belegenheitsstaat und Übertragung der Liquidität,
- zusätzliche Besicherung durch eine unbelastete Immobilie in Österreich,
- Finanzierung ausschließlich anhand von Einkommen und liquiden Eigenmitteln.
Ob eine dieser Varianten wirtschaftlich und rechtlich sinnvoll ist, muss im Einzelfall geprüft werden.
So bereiten Sie die Finanzierungsanfrage vor
Checkliste für eine schnellere Vorprüfung
- Immobilie eindeutig beschreiben: Adresse, Kaufpreis, Objektart, Baujahr, Nutzung und aktueller Vertragsstand angeben.
- Wohnsitz und Staatsangehörigkeit trennen: Beide Informationen für alle Kreditnehmer:innen vollständig anführen.
- Beschäftigungsland nennen: Arbeitgeber, Beschäftigungsdauer, Vertragsart und Funktion dokumentieren.
- Einkommenswährung angeben: Nicht nur den umgerechneten Eurobetrag eintragen.
- Steuerliche Ansässigkeit klären: Steuerbescheide und grenzüberschreitende Besonderheiten bereithalten.
- Eigenmittel vollständig auflisten: Betrag, Land, Konto, Herkunft und Verfügbarkeit darstellen.
- Bestehende Verpflichtungen offenlegen: Kredite, Leasing, Unterhalt, Kreditkarten und ausländische Hypotheken einbeziehen.
- Grundverkehr prüfen: Bei Drittstaatsbezug oder Sondergrundstück frühzeitig Notariat, Rechtsanwaltskanzlei oder Behörde einbinden.
- Währungsrisiko stressen: Rate auch mit ungünstigerem Wechselkurs rechnen.
- Kaufanbot absichern: Keine bindende Verpflichtung eingehen, bevor Finanzierung und notwendige Genehmigungen realistisch geklärt sind.
Warum Beratung hier mehr ist als ein Zinsvergleich
Bei einer Standardfinanzierung können mehrere Banken anhand ähnlicher Unterlagen angefragt werden. Beim Auslandssachverhalt ist die erste Herausforderung bereits, die Banken zu identifizieren, deren interne Kriterien zum Fall passen.
Eine spezialisierte Finanzierungsberatung kann insbesondere helfen:
- Wohnsitz-, Staatsangehörigkeits- und Einkommensfall richtig einzuordnen,
- Banken ohne passende Auslandskriterien früh auszuscheiden,
- erforderliche Übersetzungen und Nachweise vor der Einreichung zu klären,
- Auslandseinkommen bankgerecht und ohne widersprüchliche Umrechnung darzustellen,
- Eigenmittelherkunft und Zahlungsfluss vollständig aufzubereiten,
- Fixzins, variable Verzinsung und Währungsrisiken gemeinsam zu vergleichen,
- Effektivzinssatz, Nebenkosten und Sondertilgungen mehrerer Angebote zu prüfen,
- Rückfragen zwischen Bank, Käufer:in, Makler, Notariat und Vertragserrichtung zu koordinieren.
Die Beratung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Sie kann aber früh sichtbar machen, welche rechtlichen und steuerlichen Punkte vor einer endgültigen Krediteinreichung noch mit den jeweils zuständigen Fachleuten geklärt werden müssen.
Allgemeine Grundlagen zu Rate, Eigenmitteln, Nebenkosten und Kreditvergleich enthält unser Immobilienkredit-Vergleich für Österreich. Die aktuellen FMA-Richtwerte nach dem Ende der KIM-V werden ergänzend im Beitrag zum Immobilienkredit 2026 in Österreich erklärt.
Häufige Fehler bei Immobilienfinanzierungen mit Auslandsbezug
| Fehler | Mögliche Folge | Bessere Vorgehensweise |
|---|---|---|
| Nur nach Staatsangehörigkeit fragen | Wohnsitz, Beschäftigungsland, Steueransässigkeit und Währung werden übersehen. | Alle vier Ebenen bereits bei der ersten Anfrage getrennt angeben. |
| Auslandseinkommen einfach zum Tageskurs umrechnen | Wechselkursrisiko und mögliche Bankabschläge fehlen in der Haushaltsrechnung. | Konservativen Kurs und ein Stress-Szenario verwenden. |
| Erste beliebige Bank anfragen | Ablehnung, obwohl eine andere Bank den Spezialfall grundsätzlich akzeptieren würde. | Vorab prüfen, welche Institute das konkrete Land und die Währung bearbeiten. |
| Kaufanbot vor Finanzierungsprüfung unterschreiben | Bindender Kauf trotz fehlender Bankzusage oder Grundverkehrsgenehmigung. | Finanzierung und Bedingungen vorab rechtlich sowie finanziell prüfen. |
| Ausländische Immobilie automatisch als Eigenmittel rechnen | Die Bank erkennt sie nicht als kurzfristig verwertbare Sicherheit an. | Verkauf, lokale Beleihung oder alternative Eigenmittelstrategie prüfen. |
| Steuerunterlagen unvollständig einreichen | Nettoeinkommen kann nicht zuverlässig berechnet werden. | Steuerbescheide, Lohnunterlagen und grenzüberschreitende Erklärung vorbereiten. |
| Alle Fremdsprachenunterlagen unverändert senden | Bank verlangt Nachreichungen oder kann die Prüfung nicht abschließen. | Vorab klären, welche Unterlagen übersetzt oder beglaubigt werden müssen. |
| Grundverkehr erst nach dem Kredit prüfen | Finanzierungs- und Kaufzeitplan verzögert sich oder das Geschäft ist nicht verbücherungsfähig. | Zuständige Behörde beziehungsweise Vertragserrichtung früh einbinden. |
| Nur den Nominalzins vergleichen | Gebühren, Wechselkursrisiko und unflexible Vertragsklauseln bleiben unberücksichtigt. | Effektivzins, Gesamtkosten, Sicherheiten und Sondertilgungen vergleichen. |
Häufige Fragen zum Immobilienkredit mit Wohnsitz oder Einkommen im Ausland
Kann ich mit Wohnsitz in Deutschland eine Immobilie in Österreich finanzieren?
Ja, das kann grundsätzlich möglich sein. Banken prüfen deutsches Einkommen, Wohnsitz, Bonität, Eigenmittel, österreichische Immobilie und geplante Nutzung. Da Einkommen und Kredit meist in Euro geführt werden, besteht normalerweise kein unmittelbares Wechselkursrisiko.
Kann ich als slowenische Person ein Haus in Österreich kaufen?
Slowenische Staatsangehörige sind als EU-Bürger:innen beim Liegenschaftserwerb grundsätzlich österreichischen Käufer:innen gleichgestellt. Die Finanzierung bleibt dennoch von Einkommen, Bonität, Eigenmitteln, Objektwert und den Kriterien der jeweiligen Bank abhängig.
Brauche ich einen österreichischen Wohnsitz für einen Immobilienkredit?
Nicht zwingend. Einige Banken finanzieren auch Personen mit Wohnsitz im Ausland. Die Auswahl möglicher Institute ist jedoch kleiner und die Nachweis- sowie Bonitätsprüfung kann umfangreicher sein.
Akzeptieren österreichische Banken ein Gehalt aus der Schweiz?
Ein Schweizer Einkommen kann akzeptiert werden, aber nicht von jeder Bank. Bei einem Eurokredit entsteht ein Währungsunterschied, weshalb Banken das Einkommen vorsichtiger umrechnen oder zusätzliche Eigenmittel und Reserven verlangen können.
Ist ein Eurokredit mit Schweizer-Franken-Einkommen ein Fremdwährungskredit?
Nach dem österreichischen Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz kann ein Fremdwährungskredit auch dann vorliegen, wenn der Kredit in Euro geführt wird, das für die Rückzahlung vorgesehene Einkommen aber überwiegend in Schweizer Franken bezogen wird.
Brauchen EU-Bürger:innen eine Genehmigung für den Immobilienkauf?
EU- und EWR-Staatsangehörige sind grundsätzlich österreichischen Käufer:innen gleichgestellt. Je nach Bundesland und Verfahren kann dennoch eine Negativbestätigung oder ein Nachweis der EU-/EWR-Staatsangehörigkeit erforderlich sein.
Können Drittstaatsangehörige in Österreich eine Wohnung kaufen?
Das kann möglich sein, häufig ist aber eine Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz des jeweiligen Bundeslandes erforderlich. Ausnahmen können sich aus Abkommen, Wohnsitz, persönlicher Situation oder landesspezifischen Regelungen ergeben.
Welche Unterlagen brauche ich bei Einkommen aus dem Ausland?
Typischerweise werden Arbeitsvertrag, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Jahreslohn- oder Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Wohnsitznachweis, Ausweisdokumente und Unterlagen zu bestehenden Verpflichtungen benötigt. Die konkrete Liste bestimmt die jeweilige Bank.
Kann eine ausländische Immobilie als Eigenkapital dienen?
Eine Auslandsimmobilie erhöht das Vermögen, wird von österreichischen Banken aber nicht automatisch als direkt verwertbare Sicherheit anerkannt. Möglich sind unter anderem Verkauf, Beleihung im Belegenheitsstaat oder der Einsatz anderer liquider Eigenmittel.
Muss ich ausländische Unterlagen übersetzen lassen?
Das hängt von Sprache, Bank und Dokument ab. Manche Institute akzeptieren deutsch- oder englischsprachige Unterlagen, andere verlangen beglaubigte Übersetzungen oder zusätzliche Bestätigungen.
Hilft ein österreichisches Einkommen der zweiten Person?
Ein stabiles österreichisches Einkommen kann die Prüfung erleichtern. Bei einem gemeinsamen Kredit haften beide Personen jedoch regelmäßig für die vereinbarten Verpflichtungen; Eigentum, Eigenmittel und Haftung sollten deshalb sauber abgestimmt werden.
Ist die Beratung über OPTIFIN unverbindlich?
Nach Angaben von OPTIFIN sind Anfrage und Beratung bis zur Unterzeichnung des Bankvertrags unverbindlich und kostenlos. Ob eine Finanzierung möglich ist, entscheidet die jeweilige Bank anhand von Einkommen, Bonität, Eigenmitteln, Immobilie und vollständigen Unterlagen.
Fazit: Auslandseinkommen ist kein Ausschlussgrund, aber ein Spezialfall
Ein Immobilienkredit in Österreich kann auch mit Wohnsitz, Arbeitgeber oder Einkommen im Ausland möglich sein. Die Finanzierung scheitert nicht automatisch an einer ausländischen Staatsangehörigkeit oder einem ausländischen Gehaltskonto.
Entscheidend ist die konkrete Kombination: Liegt die Immobilie in Österreich? Ist das Einkommen stabil und vollständig nachweisbar? Wird es in Euro oder einer Fremdwährung bezogen? Sind die Eigenmittel verfügbar und ihre Herkunft dokumentiert? Ist der Eigentumserwerb nach dem jeweiligen Grundverkehrsrecht zulässig?
Je früher diese Punkte geklärt werden, desto geringer ist das Risiko, ein bindendes Kaufanbot zu unterschreiben, ohne eine realistische Finanzierung zu haben. Eine spezialisierte, unverbindliche Beratung kann besonders hilfreich sein, weil nicht jede Bank dieselben Länder, Währungen und Beschäftigungsmodelle akzeptiert.
Hinweis: Kreditangebote, Bankentscheidungen, Genehmigungen und steuerliche Folgen hängen von der persönlichen Situation, dem Wohnsitz- und Beschäftigungsland, der Immobilie und der aktuellen Rechtslage ab. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen und weiterführende Informationen
- Finanzmarktaufsicht Österreich: Wohnimmobilienkredite – aktuelle aufsichtsrechtliche Orientierung zu Beleihungsquote, Schuldendienstquote und Laufzeit nach dem Ende der KIM-V.
- RIS: § 9 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz – gesetzliche Anforderungen an Kreditwürdigkeitsprüfung, Einkommensnachweise und wirtschaftliche Verhältnisse.
- RIS: § 24 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz – Definition und Schutzbestimmungen für Kredite mit abweichender Einkommens-, Wohnsitz- oder Kreditwährung.
- oesterreich.gv.at: Ausländergrunderwerb – Überblick zu EU-/EWR-Gleichstellung, Drittstaaten und landesrechtlichen Genehmigungen.
- FMA Österreich: Know-your-Customer- und Ausweispflichten – Informationen zur Identitätsprüfung, zu Einnahmequellen und zu gesetzlichen Sorgfaltspflichten der Banken.
- OPTIFIN: Immobilienfinanzierung für Personen mit Auslandsbezug – praktische Einordnung möglicher Bankhürden, Auslandseinkommen und spezialisierter Finanzierungsberatung.
