Umschuldungsrechner Österreich: Lohnt es sich, den Hauskredit umzuschulden?
Ein bestehender Haus- oder Immobilienkredit muss nicht bis zum Ende unverändert weiterlaufen. Haben sich Zinsen, persönliche Situation oder Finanzierungskonditionen verändert, kann eine Umschuldung interessant sein. Entscheidend ist aber nicht allein eine niedrigere Monatsrate, sondern ob die neue Finanzierung nach Kosten insgesamt besser zur eigenen Situation passt.
Das Wichtigste vor dem Rechner
Wichtig: Eine niedrigere Monatsrate bedeutet nicht automatisch niedrigere Gesamtkosten. Wird die Laufzeit deutlich verlängert, kann die monatliche Belastung sinken, obwohl insgesamt länger bezahlt wird. |
Umschuldung jetzt berechnen
Der Umschuldungsrechner ermöglicht einen ersten Vergleich zwischen der bestehenden Immobilienfinanzierung und einer möglichen neuen Finanzierung. Besonders interessant sind dabei nicht nur die neue Monatsrate, sondern auch die monatliche Differenz und die Gesamtdifferenz.
So geht es weiter: Bestehende Kreditdaten eintragen, mögliche neue Konditionen berechnen und das Ergebnis prüfen. Ist eine Umschuldung interessant, kann anschließend direkt die individuelle Finanzierung geprüft werden.
Gesamtkreditbetrag (tatsächlicher Auszahlungsbetrag) EUR 192.227,-
Kreditlaufzeit 30 Jahre = 360 Monate
Sollzinssatz 1,125 % p.a.*)
Bearbeitungsspesen EUR 6.000,- **)
Grundbucheintragungsgebühr EUR 2.880,- ***)
Monatliche Kreditrate EUR 656,25
Effektiver Jahreszinssatz 1,400%
Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99
*) Kondition: abhängig von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung.
**) Einmalig 3% vom Kreditnominale.
***) Einmalige Gebühr: 1,2% vom Kreditnominale zzgl. 20% Nebengebührensicherung. Der Kreditvertrag ist durch ein grundbücherliches Pfandrecht zu besichern. Stand: 1. November 2017
Der Zinssatz für die individuellen Finanzierungsprojekte von mehr als 50% der Realfinanz Kunden läge unter Berücksichtigung der zu Grunde liegenden Sollzinsbindung und Annahmen aktuell bei 1,125% p.a. Sollzinssatz bzw. 1,400% p.a. effektiver Jahreszinssatz. Die Ermittlung des effektiven Jahreszinssatzes erfolgte mit folgenden Parametern: Rückzahlung in 360 monatlichen Pauschalraten; 3% Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung des nominalen Kreditbetrages; Grundbuchseintragungsgebühr 1,2% vom Kreditnominale zzgl. Nebengebührensicherstellung, Schätzgebühr EUR 399,00; Beurkundungsgebühr EUR 450,00 (gibt es eigentlich fast nirgendwo mehr); Legitimationsentgelt EUR 90,00; Abfrage KSV und GB Auszug je € 28,00. Sämtliche Werte in der Berechnung verstehen sich als unverbindliche Richtwerte und sind von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung abhängig.
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Das Rechenergebnis richtig einordnen
Eine niedrigere Rate ist ein guter erster Hinweis, aber noch keine endgültige Entscheidung. Verglichen werden sollten zusätzlich die verbleibende Laufzeit, mögliche Kosten der Ablösung, Kosten der neuen Finanzierung und die gesamte finanzielle Belastung. |
Wann kann sich eine Umschuldung des Hauskredits lohnen?
Eine Umschuldung bedeutet vereinfacht: Ein bestehender Immobilienkredit wird durch eine neue Finanzierung abgelöst. Das kann bei derselben Bank durch neue Konditionen oder durch einen Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut erfolgen.
Interessant wird die Prüfung vor allem dann, wenn zwischen bestehender und möglicher neuer Finanzierung ein spürbarer Unterschied besteht.
| Ausgangslage | Warum sich eine Prüfung lohnen kann |
|---|---|
| Hohe Restschuld | Bei einer größeren noch offenen Kreditsumme können Zinsunterschiede über die verbleibende Laufzeit stärker ins Gewicht fallen. |
| Noch lange Restlaufzeit | Je länger der Kredit noch läuft, desto länger wirken sich veränderte Konditionen aus. |
| Bestehende Konditionen sind deutlich schlechter | Ein niedrigerer effektiver Zinssatz kann die Finanzierungskosten reduzieren. |
| Fixzinsphase läuft aus | Vor dem Wechsel in eine neue Zinsphase können alternative Konditionen geprüft werden. |
| Monatliche Rate soll angepasst werden | Eine neue Finanzierung kann eine andere Laufzeit und damit eine andere Monatsbelastung ermöglichen. |
| Mehrere Finanzierungsbausteine bestehen | In bestimmten Fällen kann eine neue Struktur übersichtlicher oder günstiger sein. |
Nicht nur die Monatsrate vergleichen
Eine typische Falle bei der Umschuldung ist der reine Vergleich der Kreditrate. Eine neue Rate von beispielsweise 1.200 Euro statt bisher 1.350 Euro wirkt zunächst eindeutig günstiger. Wird gleichzeitig jedoch die verbleibende Laufzeit deutlich verlängert, sagt die monatliche Ersparnis allein noch wenig über die gesamten Kreditkosten aus.
Entscheidend sind daher mindestens:
- Restschuld des bestehenden Kredits,
- verbleibende Laufzeit,
- aktuelle und neue Verzinsung,
- effektiver Jahreszinssatz,
- monatliche Rate,
- Gesamtbelastung,
- Kosten der vorzeitigen Ablösung und
- Kosten der neuen Finanzierung.
Vereinfachter Break-even-Check
Zusätzlich zum Rechner kann eine einfache Überschlagsrechnung helfen. Entstehen beispielsweise einmalige Wechselkosten von 3.000 Euro und sinkt die monatliche Belastung bei ansonsten vergleichbarer Finanzierung um 120 Euro, wären diese Kosten rechnerisch nach rund 25 Monaten ausgeglichen.
3.000 Euro ÷ 120 Euro = 25 Monate
Das ist nur ein vereinfachter Schnellcheck. Für die endgültige Entscheidung sollten die vollständigen Gesamtkosten der alten und der neuen Finanzierung miteinander verglichen werden.
Welche Kosten können beim Umschulden entstehen?
Ob sich ein Hauskredit umschulden lässt und ob sich der Wechsel tatsächlich rechnet, hängt auch von den Nebenkosten ab. Deshalb sollte vor einer Entscheidung zuerst geklärt werden, wie teuer die Ablösung des bestehenden Kredits tatsächlich ist.
| Möglicher Kostenpunkt | Was geprüft werden sollte |
|---|---|
| Vorzeitige Rückzahlung | Bestehenden Kreditvertrag auf Kündigungsfristen und mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen prüfen. |
| Neue Finanzierung | Effektiven Jahreszins, Gebühren und sämtliche verpflichtenden Kosten vergleichen. |
| Immobilienbewertung | Die neue Bank kann eine aktuelle Bewertung der Immobilie verlangen. |
| Grundbuch und Sicherheiten | Bei einem Bankenwechsel können Kosten für Änderungen oder eine neue Bestellung von Sicherheiten entstehen. |
| Notar oder Rechtsanwalt | Je nach konkreter Abwicklung können zusätzliche Kosten für Urkunden, Beglaubigung oder Grundbuch entstehen. |
Bei einem variabel verzinsten Immobilienkredit ist eine vorzeitige Rückzahlung nach der derzeit geltenden österreichischen Regelung grundsätzlich ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Bei einer Fixzinsvereinbarung können dagegen je nach Vertrag und Höhe der vorzeitigen Rückzahlung Kosten entstehen. Vor einem Bankenwechsel sollte deshalb immer eine konkrete Ablöseinformation der bisherigen Bank eingeholt werden.
Hauskredit umschulden: So läuft der Wechsel ab
- Bestehenden Kredit prüfen: Restschuld, Rate, Restlaufzeit, Zinssatz, Fixzinsende und Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung zusammentragen.
- Umschuldung berechnen: Mit dem Rechner verschiedene Laufzeiten und mögliche neue Konditionen vergleichen.
- Ablösekosten ermitteln: Die bestehende Bank sollte mitteilen, welcher Betrag zu einem bestimmten Termin tatsächlich abzulösen wäre und welche Kosten entstehen.
- Neue Finanzierung prüfen lassen: Eine Umschuldung ist eine neue Finanzierung. Einkommen, Haushaltsrechnung, Immobilie, bestehende Verpflichtungen und Bonität werden daher erneut beurteilt.
- Gesamtangebot vergleichen: Nicht nur Sollzins und Rate, sondern Effektivzins, Gesamtkosten, Laufzeit, Fixzinsdauer und Sondertilgungsmöglichkeiten berücksichtigen.
- Bestehenden Kredit ablösen: Kommt eine neue Finanzierung zustande, wird der alte Kredit im Rahmen der vereinbarten Abwicklung zurückgeführt und die Besicherung entsprechend angepasst.
Auch nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung gelten für Banken weiterhin Anforderungen an eine solide Kreditvergabe. Einen ausführlichen Überblick zu Leistbarkeit, Eigenmitteln und den aktuellen österreichischen Vergabestandards bietet unser Ratgeber zum Immobilienkredit in Österreich.
Wann eine Umschuldung eher nicht überzeugt
Auch ein niedrigerer angebotener Zinssatz bedeutet nicht automatisch, dass ein Wechsel sinnvoll ist. Vorsicht ist insbesondere angebracht, wenn nur noch eine geringe Restschuld besteht, der Kredit bald vollständig zurückgezahlt ist oder die Kosten des Wechsels einen großen Teil der möglichen Ersparnis aufzehren.
- nur noch kurze Restlaufzeit,
- geringe Restschuld,
- nur kleiner Unterschied zwischen alten und neuen Konditionen,
- hohe Kosten für Ablösung oder neue Besicherung,
- niedrigere Rate ausschließlich durch deutlich längere Laufzeit,
- neue Finanzierung verschlechtert wichtige Vertragsbedingungen.
Wer nicht nur eine bestehende Finanzierung wechseln, sondern einen neuen Kauf, Bau oder eine andere Immobilienfinanzierung plant, findet im Immobilienkredit Vergleich für Österreich einen breiteren Überblick über Laufzeiten, Zinsen, Kosten und Finanzierungsformen.
Sonderfälle bei der Umschuldung
Fixzins läuft aus
Das Ende einer Fixzinsperiode ist ein sinnvoller Zeitpunkt, die weitere Finanzierung frühzeitig zu prüfen. Wichtig ist, welche Verzinsung danach laut bestehendem Vertrag gilt und welche Alternativen zu diesem Zeitpunkt tatsächlich verfügbar sind.
Fremdwährungskredit oder CHF-Kredit
Bei alten Fremdwährungsfinanzierungen kommen neben dem Zinssatz weitere Risiken hinzu. Wechselkurs, Tilgungsträger, offene Kreditsumme und mögliche Konvertierung müssen getrennt betrachtet werden. Dafür gibt es auf Finanz-Blog.at einen eigenen Ratgeber zum Thema CHF-Kredit und Fremdwährungskredit umschulden.
Einkommen oder Wohnsitz im Ausland
Auch bei einer Umschuldung prüft die neue Bank die aktuelle finanzielle Situation erneut. Einkommen aus Deutschland, der Schweiz, Slowenien oder einem anderen Staat kann deshalb zusätzliche Unterlagen oder eine individuellere Bankauswahl notwendig machen. Mehr dazu erklärt unser Beitrag zum Immobilienkredit mit Wohnsitz oder Einkommen im Ausland.
Häufige Fragen zum Umschuldungsrechner
Was brauche ich für den Umschuldungsrechner?
Für einen ersten Vergleich sind vor allem die offene Restschuld, die derzeitige Monatsrate, die verbleibende Laufzeit sowie eine angenommene neue Laufzeit und ein möglicher neuer Zinssatz wichtig. Je genauer die Ausgangsdaten sind, desto aussagekräftiger ist die erste Berechnung.
Wann lohnt sich eine Umschuldung eines Hauskredits?
Eine Umschuldung kann interessant sein, wenn die neue Finanzierung nach Berücksichtigung der Wechselkosten insgesamt günstiger oder besser zur aktuellen Lebenssituation passend ist. Besonders relevant sind Restschuld, Restlaufzeit, bestehender Zinssatz, neue Konditionen und sämtliche Nebenkosten.
Kann ich meinen Immobilienkredit zu einer anderen Bank wechseln?
Grundsätzlich kann ein bestehender Immobilienkredit durch eine Finanzierung bei einem anderen Kreditinstitut abgelöst werden. Ob ein konkreter Wechsel möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt unter anderem vom bestehenden Vertrag, der Kreditwürdigkeit, der Immobilie und den Konditionen der neuen Finanzierung ab.
Wird meine Bonität bei einer Umschuldung erneut geprüft?
Ja. Die neue Bank vergibt einen neuen Kredit und muss deshalb die Kreditwürdigkeit erneut beurteilen. Ein bestehender Kredit, der bisher problemlos bezahlt wurde, ersetzt diese Prüfung nicht.
Ist eine niedrigere Monatsrate automatisch besser?
Nein. Eine niedrigere Rate kann auch dadurch entstehen, dass die Laufzeit verlängert wird. Dadurch steigt möglicherweise die Zahl der Raten und damit die gesamte Zinsbelastung. Deshalb sollten immer Rate und Gesamtkosten gemeinsam betrachtet werden.
Kann bei einer Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen?
Das hängt insbesondere von der Verzinsung und dem bestehenden Kreditvertrag ab. Bei variabler Verzinsung ist eine vorzeitige Rückzahlung nach derzeit geltender österreichischer Rechtslage grundsätzlich kostenfrei möglich. Bei Fixzins können unter bestimmten Voraussetzungen Entschädigungen vereinbart beziehungsweise verlangt werden. Vor der Umschuldung sollte daher eine konkrete Ablöseinformation eingeholt werden.
Sollte ich zuerst mit meiner bestehenden Bank sprechen?
Das kann sinnvoll sein. Bevor ein vollständiger Bankenwechsel erfolgt, kann geprüft werden, ob die bestehende Bank bessere Konditionen anbietet. Für einen realistischen Vergleich sollte dieses Angebot anschließend denselben Kriterien gegenübergestellt werden wie eine neue Finanzierung: Effektivzins, Gesamtkosten, Laufzeit, Rate und Flexibilität.
Was passiert nach dem Ergebnis des Umschuldungsrechners?
Der Rechner liefert eine erste Orientierung. Ist das Ergebnis interessant, kann die konkrete Finanzierung anschließend individuell geprüft werden. Erst dabei zeigt sich, welche Konditionen im persönlichen Fall tatsächlich verfügbar sind und ob sich eine Umschuldung nach allen Kosten realisieren lässt.
Fazit: Erst rechnen, dann über den Kreditwechsel entscheiden
Bei einem Haus- oder Immobilienkredit können bereits kleine Unterschiede bei Zinssatz, Laufzeit und Konditionen über viele Jahre einen spürbaren Unterschied machen. Gleichzeitig entstehen bei einer Umschuldung neue Kosten, die in den Vergleich gehören.
Der erste sinnvolle Schritt ist deshalb nicht die sofortige Kündigung des bestehenden Kredits, sondern eine saubere Vergleichsrechnung. Wer Restschuld, aktuelle Rate und Restlaufzeit kennt, kann mit dem Umschuldungsrechner prüfen, ob eine genauere Finanzierungsprüfung überhaupt interessant ist.
Quellen und weiterführende Informationen:
- Finanzmarktaufsicht Österreich – Hypothekar- und Immobilienkredite
- Finanzmarktaufsicht Österreich – Wohnimmobilienkredite
- Rechtsinformationssystem des Bundes – Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz
- Arbeiterkammer – Umschuldung
Stand: September 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Konditionen, Kosten und die Möglichkeit einer Umschuldung hängen vom bestehenden Kreditvertrag und vom konkreten Finanzierungsfall ab.
