Nicht wenige Bundesbürger träumen den Traum von einem Eigenheim, sei es als eigenes Häuschen im Grünen, sei es als schicke Eigentumswohnung in der City. Ob dies ein Wunschtraum bleiben muss oder ob er sich vielleicht doch realisieren lässt, darüber entscheiden viele Faktoren. Einer und einer der wichtigsten ist die Frage der Finanzierung. Und damit aus dem Traum vom der eigenen Immobilie nicht schon an diesem Punkt ein Albtraum wird, sollte man sich ausreichend zu dem Thema Immobilienfinanzierung informieren und von möglichst unabhängiger Seite beraten lassen. Denn Angebote gibt es viele. Welches das bestes für den jeweiligen Kunden ist, lässt sich oft nicht auf den ersten Blick erkennen.
Am einfachsten ist es natürlich, wenn man über die notwendigen Mittel zum Hausbau oder Immobilienkauf selbst verfügt. Aber wer tut das schon? In den allermeisten Fällen bedarf es einer Mitfinanzierung von außen, das heißt es müssen Darlehen oder Kredite aufgenommen werden.
Erster Ansprechpartner: Die Hausbank
Sinnvoll ist es in jedem Fall, sich mehrere Angebote einzuholen und sich Zeit zur Prüfung der Angebote zu nehmen. Und in jedem Falle sollte man ein Gespräch mit seiner Hausbank führen. Oft lässt sich dort ein günstigeres Finanzierungspaket schnüren, als bei vielen anderen Anbietern.
Denn hat man ein gutes Vertrauensverhältnis zu seiner Bank und kann evtl. bereits auf eine längere Zusammenarbeit zurückblicken, so sind auch die Banken im Interesse einer engen Kundenbindung oft zu maßgeschneiderten und für beide Seiten lukrativen Finanzierungsmodellen für den Erwerb von Immobilien bereit.
Immobilienfinanzierung ein Finanzgeschäft mit positiven und negativen Seiten
Allerdings sollte der Kunde eines nicht vergessen: Immobilienkredite sind für die Banken und sonstigen Anbieter zunächst einmal eins, nämlich ein für sie relativ risikoarmes Geschäft. Und Geschäft bedeutet, dass damit Geld verdient werden soll und muss. Also treffen hier zwei gegensätzliche Interessen aufeinander:
Auf der einen Seite der Kreditanbieter, er möchte so viel als möglich an dem Kredit verdienen und sein Risiko so gering wie irgend möglich halten und auf der anderen Seite der Kreditnehmer, er möchte so wenig wie möglich für den Kredit zahlen und seinen Vertrag zu möglichst günstigen Konditionen abschließen. Diese Aussage ist zwar eigentlich eine Binsenweisheit; dennoch gerät sie bei der Vermittlung von Immobilienfinanzierungen gedanklich oft ins Hintertreffen. Denn manche Angebote wirken auf den ersten Blick so viel versprechend, dass die Tücken und Fallstricke erst gar nicht gesucht oder aber vielleicht zu spät entdeckt werden,.
Welche Finanzierungsmodelle und welche Anbieter gibt es eigentlich?
Einer der klassischen Wege bei der Finanzierung von Immobilien ist der altbekannte Bausparvertrag. Galt er in den letzen Jahren nicht mehr unbedingt als der beste Weg zur Eigenheimfinanzierung, so stellen ihm die neuesten Tests zur Zeit wieder Bestnoten aus. Bei Bausparkassen sind Kredite mit einer Gesamtlaufzeit von 20 Jahren und mehr bereits für unter 4,5% effektivem Jahreszins zu haben. Die Banken gewähren für diesen Zinssatz in der Regel nur 10-15 Jahre Zinsbindung.
Außerdem bieten die meisten Baussparkassen ihre Verträge auch als Kombiverträge mit Riester – Förderung an, worum die meisten Banken eher einen Bogen machen.
Aber auch ohne Riesterförderung ist es wichtig, die Angebote zu vergleichen
Im Test zeigte sich, dass viele Tausend Euro Zinsersparnis möglich sind. So betrug die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter bei einem Kredit über 150.000 Euro mit 20 Jahren Zinsbindung und 2,5% jährlicher Tilgung sage und schreibe 36.000 Euro.
Ein wahrlich gutes Argument für intensiven Vergleich und genaue Information.
Neben den vor Ort tätigen Banken, bei denen einige der Regionalbanken im Test ebenfalls mit sehr guten Ergebnissen für den künftigen „Häuslebauer“ aufwarten konnten, gibt es noch die Direktbanken und die Immobilienfinanzierungsgesellschaften, die mittlerweile ihre Angebote intensiv über das Internet bewerben. Schätzungen gehen davon aus, dass in den nächsten Jahren der Anteil an Krediten, die durch Internet-Makler zustande kommen, auf über 60% steigen wird. Zurzeit liegt dieser Kreditvermittlungsweg noch bei unter 40%.
Vergleichbarkeit der Angebote
Um die unterschiedlichen Angebote verschiedener Anbieter wirklich miteinander vergleichen zu können, muss man allerdings auch die oft unterschiedliche Bezeichnung bei den einzelnen Anbietern kennen. So muss man beim Vergleich von Kombiverträgen mit Riesterförderung den Gesamteffektivzins beachten, dieser wird von den Baussparkassen „Gesamtkosten in Prozent“ genannt.
Förderprogramme unterstützen die Immobilienfinanzierung
Wichtig ist auch, neben der Riesterförderung auch andere Fördermöglichkeiten zu nutzen. So gibt es bei der KfW günstige Kredite u.a. beim Bau von energiesparenden Eigenheimen und auch die einzelnen Bundesländer bieten unterschiedliche Förder- und Zuschuss –Programme an. So lässt sich z.B. momentan noch eine Menge Geld über Förderprogramme beim Einbau von umweltschonenden Energiesystemen sparen. Die KfW –Kredite bieten vor allem noch den Vorteil, einkommensunabhängig zu sein, was auf die wenigsten anderen Kredit- und Darlehensformen zutrifft.
Daneben gibt es auch kommunale und sogar kirchliche Förderprogramme.
Flexibilität der vertraglich vereinbarten Tilgung spart Zinsen
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Flexibilität der Verträge. Einerseits sollte ein möglichst niedriger Zinssatz für eine lange Laufzeit festgeschrieben werden ( manche Anbieter ermöglichen das mittlerweile bis zu 30 Jahren Laufzeit), andererseits sollte der Kreditnehmer auch die Möglichkeit haben, bei finanzieller Möglichkeit Zahlungen in eine höhere und damit schnellere Tilgung einfließen zu lassen, ohne dass sich die Konditionen dadurch verschlechtern.
Und letztlich sollte man sich auch Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen, die nach Auslaufen des Kredites greifen soll. Auch hier gibt es unterschiedliche Angebote.
Alles in Allem lässt sich sagen: es lohnt sich, sich bei der Finanzierungsplanung für den Bau oder Kauf einer Immobilie intensiv mit den unterschiedlichten Angeboten auseinanderzusetzen und sicherlich ist auch eine gute Beratung durch einen ausgewiesenen Fachmann bares Geld wert.
